|埼玉 不動産投資|株式会社エストハウジング

インフォメーション

  • 臨時休業のお知らせ2018-11-12

    臨時休業のお知らせ



    誠に勝手ながら、11月13日(火)~14日(水)お休みとさせていただきます。
    11月15日(木)より、通常通り営業いたします。

    お急ぎのお客様には大変ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。

  • これから不動産投資を始めようとしている方へ「まずは勉強!」②2018-11-09

    これから不動産投資を始めようとしている方へ「まずは勉強!」②









    不動産投資で成功するためには、ある程度の知識を持つことは必要不可欠です。
    不動産投資においては、普遍的な知識や情報がある一方で、金融情勢のように日々状況が変化していくようなものもあります。
    前回お話しした普遍的な知識や考え方が理解出来たら、次は変わることの多い情報や応用的な知識・視点を得るようにしましょう

    不動産投資においては『個別性』が高く、「投資ができるのか」「銀行や金融機関からどれくらいの融資が受けられるのか」などの情報はその時々で変化します。
    そのため、変化することの多い情報や投資物件の情報などを含め、どのような投資を行っていくのか具体的な計画に落とし込んでいく必要があるのです。

    では「具体的な投資計画を描く」ための有効な手段とは、どのようなものなのでしょう?



    【不動産投資の経験者に聞く】


    実際に投資を行っている不動産投資家は、本やインターネットで得られる知識より一歩進んだ知見を持っています。
    不動産投資で収入を得ている不動産投資家は、その実践を通して成功や失敗を経験しています。
    実際の経験から導き出された答えは、とても有益なものです
    業者の選び方、自己資金がどれくらい必要だったか、どんな物件を所有しているのか、今後の流れをどのように考えているのかなど、実践者からの声はとても価値があります。

    なかなか身近にいるということはないかもしれませんが、もし心当たりがあるのならば、話を聞きに行くことも有効な一つの勉強手段です。



    【不動産投資のセミナーに参加する】


    不動産投資のセミナーに参加することで、インターネットや本では学ぶことができなかった新しい知識や視点、最新の情報を得ることができます
    セミナー後に個別相談が設けられているセミナーであれば、より具体的に自身の投資プランについて相談し、今後の投資計画を具体的に描くことができるでしょう。

    セミナーや勉強会は、知識や考え方を学ぶだけでなく自分以外の「投資家」と知り合う機会でもあります
    身近に話を聞ける人がいない場合などは、このような点においてもメリットがあると言えるのではないでしょうか。

    また、不動産投資のセミナーに参加する際には、そのセミナーの講師にも注意して選ぶ必要があります。
    セミナーによっては、講師が投資経験や実務経験が無いということもあります。
    『話を聞く価値がある』講師がいるセミナーを選ぶことも、重要です。



    【不動産投資を扱っている会社に相談をしてみる】


    不動産投資を扱っている会社に問い合わせ、相談をする最大のメリットは「今の情報を把握することができる」ということにあります
    日々変わる金融に関しての情報、どのような立地の物件があるのか、その物件の利回りはどのくらいなのか。
    このような情報がないと、投資の計画を立てていくことはできません。

    相談をして今の情報と照らし合わせた後は、「具体的にどれくらいの融資がつくのか」「自己資金はどれくらい必要か」「どのような土地と建物に投資するのか」「投資によってどれくらいの収益を得る可能性やメリットがあり、どれくらいの資産形成ができるのか」が見えてきます。




    いかがでしたでしょうか。
    2回に渡り、不動産投資を始めるにあたっての勉強方法とその流れについてお話ししました。

    身につけるべきものには、インターネットや本を通じて比較的簡単に手に入る知識や情報と、金融に関する情報のように日々変わるものとの2種類があります
    まずはその違いを意識することから始めてみて下さい

    インターネットの普及により、様々な情報が手に入るようになりましたが、全ての情報が即座に手に入るわけではありません。
    「不動産投資とはどのようなものなのか?」という知識や情報を得た後は、「自分にはどのような投資ができるのか?」という具体策を、個別性の高い情報をもとに組み立てていく必要があります

    そのためには、普遍的な情報や知識を収集し基本的な内容を理解した後、セミナーに参加したり会社に問い合わせたりして『自分が行える具体的な投資』を明確にし、『自分が想定している計画以外にどのような選択肢があるのか』を知ってから、さらに先のステップへと進んでいくことが大切です。

     

  • これから不動産投資を始めようとしている方へ「まずは勉強!」①2018-11-08

    これから不動産投資を始めようとしている方へ「まずは勉強!」①









    不動産投資で成功するためには、ある程度の知識を持つことは必要不可欠です。
    不動産投資においては、普遍的な知識や情報がある一方で、金融情勢のように日々状況が変化していくようなものもあります。
    不動産投資についての知識を単純に詰めていけばいいというものでもありません。

    『最初に抑えておくべきこと』と『後から抑えるべきこと』に分けて学んでいくことで、勉強の無駄を無くすことができます
    今回は、これから不動産投資を始めようとしている方へ向けて、有効な勉強方法とその流れについてお話ししたいと思います。




    不動産投資についての情報を収集する


    まずはインターネットや本を通して、不動産投資についての基本的な考え方や知識を得ましょう。
    ここでは、不動産投資においてすぐに変わることのない『普遍的な知識』を身につけます。

    不動産投資の「収益」の構造を知ること、「利回り」などの普段聞きなれない言葉の意味を知ること、「中古」と「新築」の違いを知ることなどの普遍的な知識を得ようとするときには、インターネットや本を通じて学ぶことはとても有効です。
    それにより、「不動産投資とはどのようなものか」「どんな投資方法があるのか」を理解し、「自分だったら、こんな感じで投資を行いたい」というイメージが描けるようになります。



    不動産投資についての情報が豊富なウェブサイトを閲覧してみる


    インターネットが普及している現在では、必要な情報を簡単に手に入れることができます
    不動産投資においてもそれは同様であり、様々なサイトで情報を得ることが可能です。
    法人が運営しているものから個人の投資家が発信しているものまで、その種類は多様です。
    しかし、誰もが自由に情報を発信できるという観点から、その情報の信頼性の有無がとても重要になってきます。



    不動産投資に関する本を読んでみる


    本は、1つのテーマを体系的に学ぶことに適しています
    不動産投資についての本も初級者向けから上級者向けまで数多く多く出版されており、自分のニーズに合った本が見つかりやすいです。
    『不動産投資』と一口に言っても、様々な切り口があります。
    自分の知識レベルに合ったものを選ぶようにしましょう。

    アパート経営の本を読んでみたら、マンション経営の本と読み比べてみるのもおすすめです。
    何が違うかを検証して理解を深めることや、もっと大きな視点で考えていくために「将来設計」について学んでみることなど、多くの視点から自分の行動を考えることも大切です。



    「興味はあるけど何から始めたらいいのかわからない」
    「不動産投資家として成功したい」


    きっかけは何であれ、不動産投資で成功するためには勉強は必須です。
    インターネットや本から、得たい知識がいつでも得られる時代です。
    知らなくて損することはあっても、知っていて損をすることはありません


    次回は、変化の多い情報や応用的な知識・視点の得方についてお話ししたいと思います。

     

  • 11月号賃貸経営新聞アップロードしました!2018-11-03

    11月号賃貸経営新聞アップロードしました!



    ★来年10月の消費税10%の実施に備える賃貸経営
    ★家賃収入を増やすため募集条件を有効に活かす
    ★お客様あっての賃貸経営を忘れずに



    他にも「LGBT当事者と不動産オーナーの意識調査結果」など、時代のニーズに対応するための記事がたくさん載っております。

    是非ご一読ください
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    バックナンバーもダウンロードできますyes

    https://www.est-21.com/newspaper/




     

  • こらから不動産投資を始めようとしている方へ「不動産投資の3大柱」とその特徴2018-11-01

    これから不動産投資を始めようとしている方へ「不動産投資の3大柱」とその特徴








    不動産投資とは、「土地や建物などの不動産を投資対象として利益を得る行為」のこと。
    不動産投資と一言で言っても、その種類は様々です。
    これから不動産投資家としての一歩を踏み出そうとしている方にとっては、まず不動産投資の種類と特徴を理解することから始めてみましょう。
    そのうえで、より自分にあった不動産投資を見つけることが成功へのカギとなります

    今回は不動産投資の3大柱、『一棟投資』『区分投資』『戸建投資』について見ていきたいと思います。



    【一棟投資】


    不動産投資における一棟投資とは、マンション、アパート、商業ビル、雑居ビルなど、入居者やテナントが複数入っている建物一棟に対して投資することを言います

    一棟投資のメリットとしては、投資効率が良いことが挙げられます。
    一棟投資は一度の投資で大きな資産を形成できるため、投資効率が非常に良くなります
    また、部屋数が多いため空室リスクを最小限に抑えることができ、結果として収益性が安定します
    また、一棟すべてが自分の所有物となるので、建物自体の修繕や建替えなど費用を支出する際には、すべて自分だけの独断で行うことが可能です。

    一棟投資では、多額の投資資金が必要です。
    最初のうちは金融機関の融資が受けにくかったり、リスク分散ができないため、地震や火災など予測不可能な事態が発生した際には、甚大なダメージを被ることとなります
    木造建築であるアパートの場合は、マンションに比べて傷みやすく災害にも弱いため、管理会社の選定や保険の選定などがとても重要になります。


    【区分投資】


    建物一棟を一部屋ごとに小分けして販売しているものを「区分マンション」「分譲マンション」と言い、これらの物件に投資することを区分投資と言います

    区分投資の最大の魅力は、少額から投資が可能なこと
    都市部のエリアだとしても、1000万円程度の少額の投資資金からスタートできます。
    さらに、複数の地域に分けて分散投資ができるため、万が一の際のリスクヘッジにもなります
    また流動性があり。売却したいときに売却しやすいという特徴もあります。

    区分投資は1つあたり1部屋のため、空室になってしまった場合は無収入となり、投資利回りを大幅に悪化させてしまいます
    また、一棟投資と同じ規模まで増やすには多くの時間がかかるため、投資効率としては悪くなる傾向にあります


    【戸建投資(中古)】


    戸建投資とは、いわゆる一軒家を購入して「貸家」として賃貸に出す方法です

    通常一戸建ては投資目的ではなく、マイホームとして建築するものです。
    そのため戸建投資で中心となるのは、「中古物件」ということになります。
    戸建の中古物件は、そもそも投資を目的とした価格設定になっていないため、上手に経営すれば高利回りを実現することが可能です

    投資戸建のデメリットは、リフォーム費用が高いこと。
    中古の戸建は、貸家として利用するためにはある程度のリフォーム費用がかかります。また、購入する地域をしっかり見極めないと、空室機関が長くなってしまうため注意が必要です



    不動産投資では、他人に不動産を貸してインカムゲインを手に入れたり、売ってキャピタルゲインを手に入れたりすることが基本です。
    不動産投資にはまとまったお金が必要になります。
    もちろんリスクも少なからずあります。
    ですが、投資する不動産の種類や投資方法を慎重に選べば、初心者でも始めることは可能です

    上記に挙げた「一棟投資」「区分投資」「戸建投資」の他にも、「サービス付き高齢住宅」「シェアハウス」「民泊」「コインパーキングや駐輪場」「トランクルーム」など、不動産投資には様々な分野があります。
    それぞれの特徴をしっかり理解し、自分に合った投資対象を選定することがとても大切です。



     

  • 本日より通常営業!2018-10-25

    本日より通常営業!




    お休みの間は、お急ぎのお客様には大変ご迷惑をおかけいたしました。
    本日より、通常通り営業いたしております。

    よろしくお願いいたします




  • 臨時休業のお知らせ2018-10-21

    臨時休業のお知らせ



    誠に勝手ながら、10月22日(月)~24日(水)までは、社員研修会の為お休みとさせていただきます。
    ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。





     

  • 売却で利益を出す方法とは?2018-10-19

    売却で利益を出す方法とは?








    不動産投資の利益には、大きく分けて『売却益』『運用益』があります。
    売却益とは、文字通り「取得した物件を売却することで得られる利益」のことを言います
    運用益とは、「第三者に賃貸することで、その家賃収入が不動産を維持する経費を上回ることで得られる利益」のことを言います。
    買ったときの値段よりも高く売却しなければ利益が出せないと考えてはいませんか?
    確かに、購入価格よりも売却価格が高ければ利益は大きくなります。
    しかし、価格が下がったからと言って、利益が出せなくなるわけではありません
    価格が下がっても、不動産投資で利益を出すことは十分可能なのです。



    ポイントは「価格が下がりにくい物件」探し


    価格が下がっても利益を出すことが可能だとは言え、何も考えずに物件を選んではいけません。
    できるだけ価格が下がりにくい物件を選んだ方が、当然ながら売却時の最終手残りは大きくなります。
    そのためには、価格が下がりにくい物件の特徴をしっかり把握しておく必要があります


    【希少性が高い(賃貸需要が高く、供給が少ない場所)】

    数が少なく、希少性や賃貸としての需要が高い物件は価値が下がりにくいです
    都内で例えるならば、山手線の内側は面積が東京全体の約3%で、不動産用地そのものが限られています。
    駅前の大部分をオフィスや商業ビルが確保しているため、居住用物件の希少性は高くなります。


    【駅からの距離が近い(特に主要駅にアクセスの良い駅が望ましい)】

    主な移動手段が公共交通機関である首都圏などでは、駅から近い物件(徒歩5分圏内)は商業施設が多く、不動産用地が限られているため、比較的価格が下がりにくい傾向があります


    【再開発エリアから近い】

    再開発が進むエリアやそこから近い場所は、新しい駅や商業施設などができることなどで人や物が集まりやすくなります。
    その結果、外資系企業の誘致などによる賃貸需要が高くなり、不動産価値も下がりにくくなります



    売却時の景気の重要性


    バブルの時代は、放っておいても勝手に地価が上昇して売却益が簡単に出すことができました。
    しかし、バブル崩壊後やリーマンショック後などは不動産価格が暴落し、不動産で大損をした人が相次いだのも事実です。

    ですが、取得した不動産の地価相場というのは必ずしも景気と連動されるというわけではありません
    その物件の周辺環境の変化によっても左右されます
    田舎などの過疎化が進む地域では、景気に関係なく地価は下降トレンドにあり、近くに大型ショッピングモールができたり開発が進むなど、利便性が向上した場所では地価が高騰するということもあります。



    売却益を期待することができる投資用不動産


    集合住宅を1棟もしくは1室所有し賃貸として運用することで、家賃収入により減価償却を行うことができます。
    不動産の売却価格も、時間や地価相場の変動と共に下がっていくことが多いですが、それでも家賃収入での減却消化が進めば進むほど、売却益が発生する可能性は増えていきます

    最終的に減価償却が完了すれば、『売値=売却益』となるのです。

    うまくいけば賃貸として運用することで毎月利益が生まれ、収入を得ながら月日が経つことで減価償却も進み、売却益を増やしていくことも可能です。
    さらに減価償却終了後にも賃貸での運用を進めて売却すれば、トータルでの利益は膨らんでいきます



    立地が悪かったり、地方や郊外、駅から遠いなど、地価相場の下落の可能性があっても家賃収入で減価償却を進めていけば儲かると思う方もいるでしょう。
    しかし、地価相場が下落すると入居率も悪くなり、家賃値下げ交渉なども増えて減価償却が想定以上に時間がかかってしまうことがあります
    当然、売却の際にも売却益は少なくなってしまうのです。

    これらのことから、売却で利益を出すためには地価相場の下落リスクが少ない人気物件を選ぶことが重要です。
    たとえ多少表面利回りが低くても、売却時の利益を考えた際には有効な投資手段であると言えるでしょう。

    東京オリンピックが近づいているなど、都心部の物件は価格が下がりにくくなっており、海外投資家なども増え、売却のすそ野は広がっています。
    重要なのは、収支がプラスかマイナスかではなく、「賃貸がしっかり付く場所、かつ資産価値が下がりにくい場所」を選ぶということです。

    ぜひ参考にしていただけたらと思います。

     

  • 売却時の媒介契約、どれを選ぶ?③『一般媒介契約』2018-10-15

    売却時の媒介契約、どれを選ぶ?③『一般媒介契約』







    所有している不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を頼して買い手を探すのが一般的です。
    このときに不動産会社を結ぶ「媒介契約」には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります
    不動産投資家にとって、最終的に物件を売却するときはもちろんのこと、購入する場合のことを考えても、相手がどのような条件で契約しているのかをしっておくことは何かと有利です。

    それぞれの契約には、メリット・デメリットがあります。
    前回まで『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』についてお話ししました。
    今回は最後の3つ目、『一般媒介契約』について詳しく見ていきたいと思います。



    『一般媒介契約』とは


    「一般媒介契約」では、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と違い複数の不動産会社と仲介の契約を結ぶことができます

    さらに「明示型」と「非明示型」の2種類から契約形態を選択することができます
    明示型では、他に仲介を依頼している不動産会社の情報(名称と所在地)を通知しなければならないのに対して、非明示型では他の不動産会社に仲介を依頼しているかどうかを通知する必要はありません。
    明示型と非明示型では、明示型の方が不動産会社に競争意識が芽生えるため、積極的に買い手を探してもらいやすくなる可能性が高くなるという特徴があります

    一般媒介契約では、自身で不動産の買主を探して売買を行うことも可能です
    不動産会社に買主を仲介してもらった場合には仲介手数料を支払う必要がありますが、自身で買主を見つけた場合には支払う必要がありませんので、不動産売却における費用を削減することができます。

    また一般媒介契約には、有効契約期間に制限がありません
    そのため、熱心でない不動産会社にはすぐに見切りをつける契約を結ぶこともできます。

    複数の不動産会社に仲介を依頼している場合、売買が成約した際には他の不動産会社に対してその旨を通知する必要があります
    自身で買主を見つけて売買契約をする「自己発見取引」の際も同様で、一般媒介契約を結んでいるすべての不動産会社に対して成約した旨を通知する必要があります
    もし自己発見取引を行ったにもかかわらず通知しなかった場合、広告宣伝費など業務に要した費用を不動産会社から請求されます。



    一般媒介契約のメリット


    一般媒介契約では、複数の不動産会社に対して仲介の依頼を行うことができます
    各社の対応やスキルなどを確認できるので、仲介会社選びで失敗するリスクを抑えることができます。

    不動産会社は不動産の買主を見つけ売買の契約を行い、仲介手数料を得ることで初めて利益を得ることができます。
    そのため、もし他の不動産会社で買主が見つかってしまった場合には、仲介手数料を得ることができません。
    このことから、他の不動産会社より早く買主を見つけるために積極的に販売活動を行う可能性があります。

    また一般媒介契約であれば、他の不動産会社に先に商談が成立させられてしまうと仲介手数料を得ることができないので、専属専任媒介契約や専任媒介契約でのデメリットとなる「囲い込み」を防ぐことができます



    一般媒介契約のデメリット


    一般媒介契約の物件は、確かに広く市場に告知されやすいのですが、レインズへの登録義務がありません
    複数の不動産会社を使って告知の機会を増すのであればいいのですが、1社だけと契約を結ぶのであれば、一般媒介契約はデメリットの大きな契約となります。

    自分たちが物件売却の唯一の窓口ではないという点で、不動産会社のモチベーションが下がる可能性もあります
    積極的に広告費をかけて宣伝を行っても、他社が先に買主を見つけてしまった場合には売却における仲介手数料を得ることができません。
    そうなると今までかけてきた広告費等がすべて無駄になってしまうので、結果としてモチベーションの降下につながる可能性があります。

    また、営業活動報告も不動産会社は義務を負いませんので、どのような活動をしているのかを売主側の方から確認する必要が出てきます



    いかがでしたでしょうか。
    3種類の媒介契約について詳しく見てきました。

    所有している不動産を売却する場合、信用できる不動産会社との付き合いがあるのであれば、「専属専任媒介契約」でも問題ないでしょう。
    不動産会社のモチベーションを上げるのにはとても効果があります。
    専任媒介契約」もそれに準じた効果が期待できます
    違いは売主自身で買主を見つけることが許されるかどうかと、営業報告頻度くらいです。
    人気が高いエリアにあり、しかも駅が近いといった魅力的な物件であれば、高い値段ですぐに買主が見つかる可能性が高いので「一般媒介契約」でもすぐに購入希望者は見つかります

    それぞれの契約のメリット・デメリットを理解し、慎重に不動産会社を選択することが大切です。





     

  • 売却時の媒介契約、どれを選ぶ?②『専任媒介契約』2018-10-14

    売却時の媒介契約、どれを選ぶ?②『専任媒介契約』







    所有している不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探すのが一般的です。
    このときに不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります
    不動産投資家にとって、最終的に物件を売却するときはもちろんのこと、購入する場合のことを考えても、相手がどのような条件で契約しているのかを知っておくことは何かと有利です。

    それぞれの契約には、メリット・デメリットがあります。
    前回は『専属専任媒介契約』についてお話ししました。
    今回は『専任媒介契約』について詳しく見ていきたいと思います。



    『専任媒介契約』とは


    「専任媒介契約」では、不動産会社1としか契約を結ぶことができません
    この点においては、「専属専任媒介契約」と同じです。
    しかし「専任媒介契約」においては、売主自身が買主を探してくることが認められています

    「専任媒介契約」では、「専属専任媒介契約」と同じようにレインズへの登録義務、営業活動の報告義務があります
    しかし、「専属専任媒介契約」の1週間に1回に対して、「専任媒介契約」では2週間に1回となり、報告頻度は少なくなります



    専任媒介契約のメリット


    専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約とほぼ同じと言ってもいいでしょう。
    売主自身で買主を見つけることが可能ですが、個人の活動で買主を見つけることはなかなかできないでしょう。
    そのため、専任媒介契約であっても、専属専任媒介契約と同様に不動産会社のモチベーションは比較的高くなります

    また、売主側からすれば自分で買主を見つけられる可能性もゼロとは言い切れません
    その行為自体が予め契約で封じられている専属専任媒介契約よりは、自由度があります

    メリットについては専属専任媒介契約との大きな違いはなく、買主探しの自由度がやや高まるというところではないでしょうか。
    そのため、所有不動産の売却を希望する投資家は、専任媒介契約を選ぶケースが多いです。



    専任媒介契約のデメリット


    専任媒介契約では売主への営業活動報告が2週間に1回の義務となり、報告頻度が減るという点においては、専属専任媒介契約と比べた時にデメリットに感じるでしょう。
    しかし不動産会社側からすると、報告業務頻度の負担が少ないという面でより専任媒介契約を好むという部分もあります

    その他のデメリットに関しても専属専任媒介契約と同じく、売却機会の喪失の可能性があるというところではないでしょうか。
    「両手」を営業マンに強く求めるような不動産会社の場合、他の仲介業者が買主を見つけてきても、それを握りつぶす可能性があるのは専任媒介契約でも同様です。
    これを防ぐためには、やはり同じく事前に不動産会社のことをよく調べることが大切なのです。



    不動産の専任媒介契約は「丁寧に物件を売り込める」という意味では、一般媒介契約と比べると格段に充実した契約形態です
    しかし、一部の不動産業者によっては「囲い込み」を行うために、業者一択とする「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を売主に選ばせ者もいるようです。
    それぞれの契約のメリット・デメリットをしっかり理解したうえで、媒介契約を結ぶことが大切です。
    さらには相手の不動産会社をよく知ることが重要になります。

    次回は『一般媒介契約』について見ていきたいと思います。