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  • どれを付ける?オーナー向け火災保険のおすすめ特約2019-07-15

    どれを付ける?オーナー向け火災保険のおすすめ特約









    賃貸用マンション・アパート(不動産投資用物件)には、通常の火災保険でカバー可能なリスクに加え、様々なリスクが存在します。
    オーナーは家主としての責任と事業を営むためにも、不慮の事故によるリスクを回避するためにも、必ず賃貸物件オーナー向けの火災保険に加入する必要があります。
    オーナー向けの火災保険には、一般の火災保険契約を基本にしていますが、それだけでは補償しきれない部分を補うための特約が設けられています。
    ここでは、おすすめの特約の補償内容や必要性をご紹介していきます。





    家賃収入補償特約


    家賃収入補償特約とは、何らかの理由により入居者からの家賃が滞ってしまった際に、一定期間の家賃収入を補償する特約です。
    損害を受けたことによる家賃の損失額を、実際の家賃月額と保険金の対象になる期間を限度に補償してくれます。


    家賃補償特約の保険金額 = 家賃月額 × 保険金支払いの対象期間(復旧期間)



    家主費用補償特約


    「特定事由事故(自殺、犯罪死などの賃貸住宅の損害を伴う孤独死)」として補償される特約です。
    火災の被害だけでなく、高齢化社会に伴う孤独死が懸念される今日。
    部屋の原状回復費用・遺品整理費用等に加えて、家主が負担する空室期間や値引き期間などを、契約内容に定められた期間補償されます



    建物管理賠償責任補償特約


    賃貸物件では、入居者が退去する際には入居した時と同じ状態にする原状回復が義務付けられています。

    賃貸契約中でも、室内の壁や柱の破損、火災で一部が燃えた場合には、入居者が加入している「借家人賠償責任補償特約」で賠償されます。
    しかし、賃貸契約に基づき賃貸物件のオーナー側で修理した場合は、「建物管理賠償責任補償特約」により補償されます



    建物付属電気的・機械的事故補償特約


    賃貸物件の建物設備で、電気的または機械的な事故が発生した場合には「建物付属電気的・機械的事故補償特約」から補償されます。
    契約時に定めた免責金額を差し引いた保険金額が支払われます。

    マンション一棟を所有している場合などは、エレベーターや共有部分の空調設備・照明など、電気的および機械的な設備が備えられているため、この特約を付帯することをおすすめします
    しかし、エレベーターなどの大型設備がないアパートなどではあまり必要がない特約です。
    物件の規模により、必要に応じて選ぶことをおすすめします。




    類焼損害補償特約


    賃貸物件に限った事ではありませんが、火災による火が隣の建物まで延焼しても、失火法により法律上は賠償責任がないことになっています。
    しかし、賃貸物件のオーナーとして近隣への被害をそのままにしておくのは、気が引けることもあるでしょう。

    そのような場合に「類焼損害補償特約」を付帯しておくことで、近隣の住宅や家財を補償してくれるのです。
    損害に対して保険金を支払うべき他の保険契約がある場合には、その保険金の額を差し引いて算出されます。




    いかがでしたでしょうか。
    入居者が借家人賠償付の保険に入っていても、補償されるのは入居者の過失が問われる場合のみです。
    不審火や、風災などの自然災害等については、マンション・アパートの賃貸物件オーナーが修復する必要があります
    入居している方がいれば修復は急務。
    突然の出費に備えるためにも、必要な特約を付けた保険への加入をおすすめします。


    併せて読んで、もっと理解を

    火災保険の「水災」についてはこちら


     

  • 7月号賃貸経営新聞アップロードしました!2019-07-13

    7月号賃貸経営新聞アップロードしました!





    ★賃貸市場は実需ニーズ直結の新築が中心と予測
    ★次世代型賃貸住宅の本格的登場は間近
    ★高まる入居者死亡のリスク、事件・事故による心理的瑕疵に備える




    他にも「日本銀行『インバウンドの現状:企業等の取り組みと地域活性化の注目点』を公表」など、賃貸経営で失敗しないためのニュースを掲載しています。



    是非ご一読ください!
    7月号賃貸経営新聞


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  • 臨時休業のお知らせ2019-06-24

    臨時休業のお知らせ




    誠に勝手ながら、明日6月25日は社員研修会の為、臨時休業とさせていただきます。
    お急ぎのお客様には大変ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。


  • 6月号賃貸経営新聞アップロードしました!2019-06-21

    6月号賃貸経営新聞アップロードしました!




    ★「平成30年住宅・土地統計調査」の概数集計結果公表
    ★「日本の世帯数の将来推計」
    ★「平成30年度住宅市場動向調査報告書」に見る入居者像



    この他にも、『重要事項説明の徹底で「心理的瑕疵物件」のオープン化進み、隠すことなく紹介』など、
    最新の賃貸市場の記事が掲載されています



    是非ご一読下さい♪
    6月号賃貸経営新聞


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  • どこに申し込めばいい??金融機関の種類2019-06-06

    どこに申し込めばいい??金融機関の種類








    金融機関は5種類に大別され、それぞれ融資の基準や金利設定が異なります。
    融資の判断には属性が大きく関わるものの、職業や保有資産額を考慮しない金融機関があることも事実。
    それぞれ、どのような特徴を持っているのでしょうか。



    メガバンク


    全国規模で国内展開されている大手銀行は「メガバンク」と呼ばれ、多額かつ低金利での貸付を行っています。
    ただし、資金力のある顧客との取引をメインとしているため、融資額が少ない場合や低属性者の申請は拒否されることがほとんどです。

    一方で、高収入な職種のほか贅沢な資産を持つ投資家など、厳しい審査をクリアできる見込みがあれば最初に検討すべき金融機関と言えます。



    ノンバンク


    「ノンバンク」は審査基準の設定が緩く、申請から融資までの期間が短いことが特徴です。
    1~2日の間に審査が通ることも多く、属性にかかわらず手軽に借入を行えます。

    しかし、借入限度額が年収の3分の1までと定められており、他の金融機関と比較すると高金利です。
    また、銀行によってはノンバンクからの借入をネガティブに捉えるため、次の審査に悪影響を及ぼすことも多々あります。

    融資における最終手段として考える投資家もいるので、他の金融機関で借入が困難な場合でなければ利用はおすすめできません。



    地方銀行


    地域密着型の金融機関である「地方銀行」は、メガバンクに比べて金利面では劣るものの、ノンバンクより好条件で融資を取り付けられます。

    ただし、購入する物件や投資家本人の居住地が本支店から離れていた場合は、融資に難色を示すケースも多々あります。
    エリアの問題を解消できるのであれば、メガバンクに次いで有力候補となる金融機関です。



    信用金庫


    地方銀行と同様に地域密着型ではありますが、「信用金庫」は会員制の形態をとっています。

    信用金庫は地域の活性化を目的として融資を行うため、投資したい物件や投資家の居住地が営業エリア以外に属する場合は貸付の対象外です。

    ノンバンクほどではないものの、審査基準は緩く、基本的にはノンバンクよりも金利面で好条件です。
    ただし借入限度額が少ない傾向があり、投資したい物件によっては購入価格に届かない可能性もあります。



    日本政策金融公庫


    日本政策金融公庫は、通称「日本公庫」と呼ばれる政策金融機関です。
    営業利益を追求する銀行やノンバンクとは異なり、中小事業主への支援を目的に融資を行っています。

    返済期間は最長20年と短いものの、保証人不要かつ低金利での借入が可能です。
    あくまで「事業への支援」という名目のもと融資が行われるため、投資目的の購入だと判断されれば審査はおりません。

    また信用情報や事業計画における再現度のチェックは厳しく、自己資金を用意できていなければ融資を取り付けることは困難です。
    事業の見通しなどを記載する「創業計画書」の準備も必要であり、完済の見込みを提示しなければなりません。

    日本全国で利用できるため、地方銀行や信用金庫が近場にない場合には有力候補となりますが、計画の目処が立たないまま融資を申請しないよう、注意が必要です。




    国内の不動産価格は、数十年のあいだ上昇の一途をたどってきました。
    しかし、居住用住宅の需要には限りがあり、価格上昇が永続することはありません。
    現状のような需要の飽和は「不動産バブル」崩壊直前のアメリカに類似しているため、金融機関の融資は引き締めを強めつつあります。
    昨年発覚した不正融資問題の存在も、貸付を慎重に行う理由のひとつです。
    融資希望者の返済能力を見極めるため、審査の基準が引き上げられる傾向は強まっています
    この他にも世間に取り上げられた実態は、業界全体における不正融資の一部として考える見方が強いため、いまだ警戒の姿勢が必要です。

    融資の条件が収支へ及ぼす影響を考慮し、安易に審査基準の緩い金融機関を選ぶことは危険です。
    事前準備だからと油断することなく、決して妥協しない姿勢を貫くことが、成功へのカギです。




     

  • 臨時休業のお知らせ2019-05-27

    臨時休業のお知らせ




    まだ5月だというのに、真夏のような日々が続いていますね。
    夏本番が恐ろしいです


    誠に勝手ではありますが、明日5月28日は社内行事のため臨時休業とさせていただきます。
    ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。


  • 賃貸経営新聞5月号アップロードしました!2019-05-10

    賃貸経営新聞5月号アップロードしました!





    ★令和元年のスタートを切る5月、今後の経済見通しに課題
    ★「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果
    ★地価公示、全国で全用途平均が4」年連続上昇
    ★『大家さんのための単身入居者の受入れガイド』公表




    他にも『売却にも高度で専門のノウハウが必要、長い賃貸経営において「出口戦略」も考慮』など、賃貸経営に関する情報を掲載しております。


    是非ご一読ください♪



    バックナンバーもダウンロードできます
    https://www.est-21.com/newspaper/

  • 【ゴールデンウィークに伴う休業日のお知らせ】2019-04-29

    【ゴールデンウィークに伴う休業日のお知らせ】



    いつもホームページをご覧いただき、ありがとうございます。
    今年の10連休、皆様いかがお過ごしでしょうか?
    明日明後日とお天気の方も荒れる予報が出ています。
    お出かけの際はお気を付けください。


    誠に勝手ではありますが、
    5/1(水)~5/5(日)までGW休業日とさせていただきます
    5/6(月)より、通常通り営業いたします

    ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。




  • ★営業時間変更のお知らせ★2019-04-22

    ★営業時間変更のお知らせ★



    誠に勝手ながら、4月23日(火)は、社内研修会のため12時までの営業とさせていただきます。
    ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。





     

  • 【構造別に考える】売却しやすいタイミングとは?2019-04-22

    【構造別に考える】売却しやすいタイミングとは?







    不動産の売却には、様々なノウハウやテクニックがあります。
    売却の『タイミング』もその中の重要な要素です。

    そのタイミングを判断する一つの材料として、その建物自体の『構造』があります。
    「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」など、その構造別に目安となるベストな売却のタイミングがあるのです。



    建物の主な建築構造と工法


    不動産投資で扱われる物件の主な構造は、下記の通りです。



    ◆木造◆
    建物の主な構造部分のうち、柱・梁などの骨組みが木造のもの。
    木造軸組工法は日本の伝統的な建築工法で、木材を用いた柱や梁を軸に組み合わせ、壁や屋根を取り付けます。設計の自由度が高い反面、工期が長いため、現在では事前に木材を加工し、現場で組み立てる方式(プレカット工法)が広く取り入れられています。

    ◆鉄筋コンクリート(RC)造◆
    RC造は現場でコンクリートを流し込む場所打ち工法を指します。
    現場で打設するだけに、一体構造となり継ぎ目がなく、より高い強度を実現します。
    低層から高層まで幅広く建築物に用いられ、土地が変形であっても自在に工事が可能で、強度と耐久性に優れ、地震、台風、火災に強いのが特徴です。

    ◆鉄骨(S)造◆
    柱・梁など主要な部分が鉄骨及び鋼材でつくられたもの。
    木造に比べ強度が大きく、軽量の特性を持つので高層建築やスパン(柱間)の長い建物などに用いられます。



    売却しやすい物件=買いやすい物件


    不動産投資においてとても重要となってくるのが、「融資」です。
    融資が組めるのかどうか、組めたとして融資期間はどうなのか、金利はどうなのか。
    これらのポイントが、建物の「構造」によって変わってくるのです。

    構造別の法定耐用年数は、以下のように決まっています。

    木造…22年
    鉄骨造…34年
    鉄筋コンクリート(RC)造…47年


    この法定耐用年数が第一のポイントです。
    売却のタイミングとして「売りやすさ」を考えた場合、できる限りこの法定耐用年数の残存期間が多い方が有利となります

    不動産の売却のタイミングを検討するうえで忘れてはならないのが、「買主」の存在です。
    「売却しやすいタイミング」とは、すなわち「買主が買いやすいタイミング」のことでもあります

    収益不動産の購入については「融資利用」が基本です。
    ここでいう買主が買いやすいタイミングとは、「融資期間が長く組めるタイミング」ということになります。
    融資が長く組めればその分毎月の返済額が低く抑えられ、キャッシュフローが出るからです。
    反対に耐用年数の残存期間が少なくなると、長期間のローンが組みにくくなるため、よほど利回りが高くならないとキャッシュフローが出なくなってしまいます。

    このように、融資を基本とする収益不動産の売買は、低金利であることよりも融資期間が長期であることの方がより重要であるため、比較的新しい状態の方が買いやすくなり、結果として「売却しやすいタイミング」となるのです。
    また、買いやすい残存年数と投資家が求める利回りには、一種の相関関係があります。
    これを見極めることで、市場の投資家が買いやすい残存年数を割り出して、そのタイミングで売却すれば、必然的に高く売ることができるのではないでしょうか。



    構造別の売却しやすいタイミング


    では、構造別の売却しやすいタイミングとはいつなのでしょうか。

    【鉄筋コンクリート(RC)造】
    耐用年数が長いため、残存年数が20~25年以上残っていれば、それだけで長期で融資期間が取れるため、十分売却することが可能です。
    なかには築30年以上でも30年ローンが組める可能性もありますが、一般的には残存年数=融資期間と考えておきましょう。

    【鉄骨造】
    概ね20年程度の残存年数が目安となります。
    ただ鉄筋コンクリート(RC)造よりも法定耐用年数は短くなるため、売却のタイミングとしては鉄骨造の方が早い時期に検討する必要があります。
    こちらも金融機関によっては、長期の融資がつくことがあります。
    しかし注意しなけらばならないのは、融資期間が延びないような状況になると高値で売却することは難しくなることです。
    そのため、鉄骨造へ長期融資をする金融機関の動向を常につかんでおく必要があります。

    【木造】
    木造については、もともと耐用年数が22年しかないため、融資期間の算出にあたっては都内以外の場合は概ね「土地値」が基準となります。
    築10年は新しいのですが、それでも残存年数が12年しか残っていないため、融資期間の基本は12年となります。
    金融機関としては木造建物に価値を見出しているというよりは、土地として売却した場合の金額評価をしていると言ってよいでしょう。
    これらのことから、地方の築古木造物件はさらに融資が付きづらくなり、売却が難しくなってきます。
    価格の安い(1500万円以下)物件であれば、木造築古であっても現金買いできる人がいるので、売却もしやすくなります。
    しかしこの場合も利回りは高めに設定するなど、物件の魅力を出さなければなりません。



    いかがでしたでしょうか?
    「売却しやすいタイミング」=「買いやすいタイミング」
    タイミングに限らず、買主あってこその売却であることを忘れないことが、売却につながる近道なのではないでしょうか





    売却に関するご相談もお気軽にどうぞblush
    https://www.est-21.com/sell/