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  • 「売買契約書」確認しておきたいポイント2018-07-19

    「売買契約書」確認しておきたいポイント







    不動産投資物件取得する際には、重要事項説明書の内容を理解したうえで問題が無ければ契約書の読み合わせに移行します。(※参照『「重要事項説明書」確認しておきたいポイントhttps://www.est-21.com/info/page_278.html)
    重要事項説明書は、簡単に言うと物件に関するあらゆることを記載した書類です。
    対して売買契約書は、契約するときの主なルールを記載した書類となります。

    重要事項説明書と同様、不動産購入の際には売買契約書の内容をしっかり理解して、注意すべき点を確認しておくことが大切です。
    売買契約書での着目すべきポイントはどこなのでしょうか。



    ◆売買物件の表示

    登記簿の情報に基づき、購入予定物件の表示に誤りがないかどうかを確認します。
    売買対象となる土地の地番、建物の家屋番号が多数となる場合は要注意です。
    重要事項説明書に附属される土地、建物の登記簿と公図を確認し、物件が漏れなく明確になっているかどうか確認しましょう
    なお建物の面積は登記簿上、延床は壁芯面積、専有は内法面積で記載されます。
    不動産の販売図面では専有面積を壁芯面積で記載する場合が多く、売買契約書に記載される面積とは異なります。


    ◆売買代金、手付金などの金額と支払日

    売買代金や手付金などの支払日を確認します。
    期日までに支払えないと契約違反(違約)となる場合がありますので、注意してください。
    通常の場合、手付金は契約日に、残代金は引渡日に支払われます。
    当然ですが、支払期日は厳守できるように売主や不動産仲介業者とよく相談し、くれぐれも無理のない期日に設定してください。

    手付金には、「解約手付」「証約手付」「違約手付」の3種類があります。(※参照『正しく理解していますか?「手付金」の意味』https://www.est-21.com/info/page_263.html)
    一般的には、解約手付(契約後に買主が手付放棄もしくは売主が倍返しして契約を解除した際、相手方に損害が生じていたとしても損害賠償しなくてよいとするもの)と判断される場合が多いです。
    また、手付金の金額が適切か(一般的には物件価格の10~20%)どうかも確認しましょう。
    手付金が少額だと、契約締結後により高い金額を提示する買主を売主が見つけた場合、契約解除になる可能性が高くなります。
    手付金が高額になればなるほど、拘束力が強くなるという点に留意してください。


    ◆公簿売買か実測売買か

    当該取引が、公簿売買(登記簿面積による売買)か実測売買(実測面積による売買)かを確認しましょう。
    登記簿の面積は、測量技術の問題や測量時からの経年変化により、実際の面積と異なる場合があります。
    そのため、実務上は仮に公簿売買で契約し、後日測量が完了した段階で面積の差額を精算します。
    土地の測量には2~3ヵ月かかります。


    ◆不動産の引渡日

    引渡日は、残代金を確実に支払える日付で設定しましょう。
    特にローンを組む場合は、必ず契約締結前に金融機関に融資実行可能日を確認してください。
    何よりも売主に違約とされないことが大切です。
    売主は支払いに関して厳しい場合もあり、引渡日(残代金支払日)の延長を認めてくれないケースが多くあります。


    ◆手付解除の期限

    手付金による契約解除の期限(一般的には1~2週間程度)を確認しましょう。
    期限を過ぎて解約すると、違約となる点に注意してください。


    ◆違約金額

    違約金の金額は、売買代金の20%相当とする場合が多いです。
    ただし、反社会勢力とかかわりを持ったことによる違約は、売買代金の80%相当とされるのが一般的です。


    ◆融資未承認の場合の契約解除期限(ローン特約)

    ローン特約とは、買主が金融機関から融資の全部もしくは一部について承認が得られなかった場合に、契約を無条件で白紙解除できる約定です。
    この場合、手付金は買主に返還されます。
    このローン特約を付ける場合は、それによる契約解除期限を確認しましょう。
    金融機関から融資が承認されるまでの期間を必ず確認してから、期限を設定してください。
    「融資が下りないのに売買代金を支払わなければならない」という事態に陥る場合があります。

    ローン特約の有無は、契約の条文と特約で確認しましょう。
    特約なしの場合は、契約の条文を打ち消す形で特約を記載することが多いです。
    「ローン特約あり」で契約をしたつもりが、契約書上は条文が打ち消されていて特約が付いていなかった、などということがないように注意してください。


    ◆瑕疵担保条項

    当該不動産取引における瑕疵担保の有無とその期間を、契約の条文と特約で確認しましょう。
    こちらも瑕疵担保なしとする場合は、契約の条文を打ち消す形にすることが多いです。
    瑕疵担保の期間は、売主が非宅建業者の場合は3ヵ月、宅建業者の場合は2年とするのが一般的です。
    瑕疵担保責任の範囲は、雨漏り、シロアリ、建物の重要な構造部分の欠陥や、腐食、境界の不備、土地の埋設物などに限定される点にご注意ください。
    その範囲は意外と狭く、例えば、ドア、床、壁、窓、建具、エアコンなどの室内設備は瑕疵担保責任の範囲外です。
    売買契約前の物件調査段階で、現況確認を行うようにしてください。


    ◆その他の注意点

    ・売主の確認

    契約上、だれが売主になるのかをしっかり確認しましょう。
    相続が発生しているのに登記簿上の所有者が変更されていない場合、所有権移転登記の手続きが大変です。
    また、契約の当事者間に不動産会社の役員や従業員を入れ、売買差益を抜いた上に仲介手数料を請求するといった不動産会社もあるようです。

    電話や対面で接しているときから、契約相手の確認を行いつつ、印鑑証明書、住民票、運転免許証、もしくは会社謄本などで、売主が何者かをしっかりと確認しておきましょう。

    ・訴訟管轄裁判所の所在地

    おおむね契約書の条文の最後に記載があります
    裁判所を居住地の近くにしておくと、何かあった時に便利です。



    不動産の売買契約書は、ひたすら文字が書いてあるうえ専門用語が並び、難しいと思われる方が多いと思います。
    それでも契約書はとても重要なものです。
    ポイントをおさえて、各項目を確認していきましょう。
    万が一契約解除となった場合に、売買契約書の中で定められている期間やペナルティをあらかじめ知っておくことは、とても重要です。
    分からないことや疑問に思うことは必ず確認して、納得のいく売買契約を交わしましょう







     

  • 「重要事項説明書」確認しておきたいポイント2018-07-16

    「重要事項説明書」確認しておきたいポイント







    不動産業者は購入を予定している買主に対し、物件に関する重要事項の説明を行います
    宅地建物取引業法に基づき、不動産業者は必ず重要事項の説明をしなければなりません
    宅地建物取引士が重要事項説明書を口頭で説明した後、記名・捺印をします。
    重要事項説明書には説明する内容として、「物件に関する事項」「取引の条件に関する事項」などが含まれています。
    項目がかなり細かく分かれていますので、しっかりと理解することが大切です。



    重要事項説明を受ける際の注意点

    重要事項説明書の中で、知らない言葉が多くでてきたり、分からないことがあったりしてもそのままにせず、必ず不明な点は質問して理解しましょう
    仮に重要事項説明書に記載された内容を理解しないまま契約してしまい、後で知らなかったから契約を解除したいということは難しいです。
    重要事項説明書に少しでも疑問を感じたら、不動産会社に説明を求めましょう。
    納得のいく回答が得られない場合には購入を見送るというケースも、少なからずあります。

    収益物件の売買では、自身が住む住宅の契約に比べ契約までのスピードが速く、時間的に余裕がない場合が多くあります。
    欲しいという気持ちが先行してしまうと、重要事項説明書や売買契約書をしっかり読まないまま契約を結んでしまい、後からトラブルに発展するというケースもあります。
    落ち着いて重要事項説明書に目を通し、内容をしっかり確認したうえで最終判断をすることが重要です。


    重要事項説明を受ける際に確認しておきたいポイント

    重要事項説明書の内容は、大きく二つに分けられます。

    ①対象物件に直接関係する事項
    ②取引条件に関する事項


    ①には登記簿の記録、都市計画法や建築基準法の法令、インフラに関する整備情報が、②には代金の授受方法・契約解除、瑕疵担保責任等について記載されています。

    ◆「登記記録」では抵当権の有無や名義人を確認

    登記記録では、名義人と売主の氏名が同じ内容であるかを確認しましょう。
    名義人と売主名が異なる場合、相続登記が未了か所有者移転登記が未了であることが考えられます
    本登記をするのに必要な条件が完備されていない「仮登記」や、売主が購入不動産を買戻せる「買戻し特約登記」、購入物件が差押えられている「処分の制限の登記」の記載がある場合、危険な取引となる可能性が高いので注意が必要です。

    売主に残債があれば銀行による「抵当権」が記載されており、所有権を売主から買主に移転させるためには、借入金の完済により抵当権を抹消する必要があります

    ◆「都市計画法、建築基準法等の法令」でのチェックポイント

    延べ床面積が、建ぺい率・容積率の範囲内になっているか確認しましょう。
    建ぺい率などが超過している場合は、建築基準法違反となり融資が受けられなくなります
    築年数が古い物件では、当時は適法だったが法改正により違法建築状態になっている現況不適格といわれる物件もあります
    建替え時には適法の延べ床面積で建築をする必要があり、建替えに制限がでるかもしれません。

    他にも、購入物件が現行の法令に適合していない場合や法令に違反して建築されている場合には、備考欄にその旨が記載されますが、金融機関による融資審査に影響を及ぼすことがあるので注意しましょう。

    ◆「契約に関する事項」は解除や特約について確認

    ここでは、「契約違反による解除」「融資利用の特約による解除」について確認しておきましょう。

    契約違反による解除とは、期日を過ぎても買主が代金を支払わない場合、引渡日を過ぎても売主が物件を引き渡さない場合、また売主または買主が売買契約に基づき義務を履行しない場合に、相手方は催告のうえ売買契約を解除することができ、違約金を請求できるというものです。
    融資利用の特約による解除とは、不動産融資を借りられなくなったときに、手付金の放棄や違約金の請求が生じることなく解除することができるというもの。
    これらは重要事項説明書に記載されていないと適用されないので、注意が必要です

    ◆「その他重要な事項」では周辺環境などの影響事項を確認

    ここでは、購入物件に及ぼす影響事項が有るか否かを確認しておきましょう。
    例えば、周辺環境に悪臭・騒音・振動を発生させる施設の有無、近隣の予定建築物の有無などです。
    「特約条項」「承諾事項」「告知事項」などと称して、ここに記載されている場合があります。



    重要事項説明と売買契約は、不動産取引で最大の山場といえます。
    このときに説明された内容を確認して、最終的に買うか買わないかを決断することになります。
    説明書には不動産関係の専門用語や法律用語が記載されており、一度で理解するのは難しいと思います。
    できることなら事前に取り寄せて、しっかり確認できる時間をとった方が得策です。

    説明を受けたからといって、必ず売買契約を締結しなければならないということはありません。
    内容に納得できなければ、購入を見送る最後のチャンスにもなります。
    事前に内容を確認しておき、当日は分からない点などを納得いくまで聞いて理解したうえで、最終判断をしましょう





     

  • 2棟目購入の際のメリットとデメリットを考える2018-07-15

    2棟目購入の際のメリットとデメリットを考える







    不動産投資は、1棟目が成功すれば2棟目、さらに3棟目と所有することで、さらなる資産を増やすことが可能です。
    ハングリー精神溢れる経営者の方の場合、できるだけ早く2棟目の運用に乗り出したくなる気持ちはよくわかります。
    なぜなら収益物件の複数所有は、複利効果が働き効率的な資産形成を図ることができるうえに、リスクヘッジにも繋がるからです。
    しかし、そこにはメリットだけでなくリスクやデメリットも存在します
    きちんと理解してコントロールするために、2棟目以降の物件を所有することでのメリットとデメリットを考えてみましょう。



    収入が増える

    収益物件を複数所有することの最大のメリットは、なんといっても収入が増えること
    1棟よりも2棟、2棟よりも3棟を運用した方が、収入が増えるというのは自明です。
    不動産投資は上手に手広くやるほどに効率的になっていきます。
    なぜなら自分の不動産投資に対するノウハウや経験が、不動産取得のプロセスをスピーディーにしてくれるからです。

    そして黒字化への実現も、1棟目よりスピーディーにできるはずです。
    スピーディに黒字化を行うことができるようになるだけの経営手腕が備われば、金融機関からの融資を引きやすくなるため、さらなる事業拡大が視野に入ってきます。
    つまり、2棟目をうまく運用することで「正のループ」を作り出すことができるというわけです。


    リスクヘッジにもなる

    賢い投資家は資産を分散投資して、リスクヘッジを行います。
    リスクヘッジとは「将来起こりうる危険を予測して保険をかけておくこと」です。
    分散投資は株などの世界でも行われているポピュラーな投資法で、不動産投資においてもリスクとリターンを平準化させるためには必要な考え方です。

    1棟の単独運用の場合、空室の影響をダイレクトに受けてしまいますが、2棟所有していれば最悪いずれか一方の利回りが低下した場合でも、他方の物件から得られる収入で補うことができます。
    ただしリスクを分散させる以上、1棟目の至近に2棟目を購入することはあまりおすすめしません。
    例えばその地域一帯の賃貸需要が低下した場合、地震などの災害を受けた場合など、一箇所に物件を集中させた場合、共倒れになるケースも考えられます。
    都心の物件をすでに運用している場合には、2棟目は離れた場所にするなどの工夫が必要です。


    物件管理の手間が増える

    2棟所有すれば、物件の維持管理にかかるコストも単純に2倍になります
    運用年数が長くなれば、老朽化に伴ってメンテナンスの手間も増えてくるでしょうし、家賃を滞納する入居者も出てくるかもしれません。
    離れた場所にある物件の両方で問題が発生してしまった場合の対処にも、手間がかかってしまいます。

    このような手間をなるべく回避したいと考えるならば、賃貸不動産管理会社に委託してしまうのも一つの手です。
    賃貸不動産管理会社とは、賃貸経営を行うオーナーと入居者の間に立って物件の維持・管理を行ったり、入居者の不満を解消し、オーナーと入居者それぞれが満足のいく住環境を実現するためのサービスを提供する会社のことです。

    ※エスト建物管理
    http://www.est-kanri.com/menu/

    物件の清掃はもちろん建物の設備管理や、家賃を滞納する入居者に対してオーナーに代わって最速を行うなど、面倒な業務を一括して引き受けてくれます。
    委託契約を行う場合には、ある程度の手数料(※相場は家賃の5%)を支払う必要があります


    共倒れになるケースもある

    これは最悪のケースですが、2棟目を所有したタイミングで1棟目の収益パフォーマンスが低下し始め、2棟目を黒字化することができずに共倒れになってしまうことも考えられます。
    投資を行う以上、ある程度のリスクは覚悟しなくてはなりませんが、2棟目に手を出したばかりに両方の物件を手放すことになってしまっては意味がありません
    2棟目を購入する際には、1棟目と「共倒れ」にならないような条件に物件を選ぶことも大切です。



    利回りの限界がある程度決まっている不動産投資において、投資不動産物件の複数所有は成功するための絶対条件ともいえます
    しかしそこには、上記に述べたようなメリット・デメリットがあることを忘れないでください。
    その両面を良く考慮したうえで、今が2棟目購入のベストタイミングかどうかをしっかり検討することが重要です。


     

  • 2棟目購入のベストタイミングは?2018-07-14

    2棟目購入のベストタイミングは?







    不動産投資の1棟目が成功したら、次は2棟目の購入を検討する方も多いと思います。
    事業を拡大しもっと収入を増やしていきたいという積極的な姿勢は、賃貸経営者ならば誰しもがもっているはずです。
    しかし2棟目の購入にはタイミングや準備も必要であり、ただ単に漠然とした思いだけでは、ベストタイミングで2棟目を購入することは難しいのが現状です。

    2棟目の不動産投資を成功させるポイントは、どこにあるのでしょうか。



    不動産投資をスタートする時点で2棟目を視野に入れる

    賃貸経営の上手な敏腕経営者は、1棟目購入の時点ですでに2棟目の事を視野に入れていると言います。
    そもそも収益物件を単独運営しているだけでは、たとえ満室経営を維持することができたとしても、賃料×戸数が上限です。
    単独所有の場合、今よりも収入をアップさせるには、家賃を上げるか管理コストを抑えるかの2択しかありません。
    例え家賃を上げたとしても、そこまで大きな収入アップには繋がらないでしょう。
    それならばいっそ2棟目を購入して運用を行った方が、経営判断としても遥かに合理的です。

    1棟目で蓄積した失敗や成功のノウハウは、2棟目で必ず活きてきます
    1棟目の時よりもスピーディに物件探しから購入までのステップをこなせるでしょうし、より最適な運用を行えるようになっているはずです。


    ローンを完済していないのに2棟目の融資を受けられるのか?

    2棟目の購入を検討した際にネックとなるのが、そもそも1棟目のローンすら完済していないのに2棟目の融資を受けられるのか、という点です。
    確かに残債が多い状態では、金融機関としても積極的に融資をすることはありません。
    しかも不動産投資初心者の場合には1棟目の経営期間がまだ短いため、金融機関側としても2棟目の運用をできるだけの経営能力を有しているのかどうかの判断がしにくいのです。

    一番良い方法は、現在融資を受けている銀行の他店に話を持ち込んでみることです。
    ローンを審査する金融機関は、これまでの実績を慎重に見ていきます。
    すでに自社からの融資実績があるうえに、毎月しっかりと安定した運用を行って返済もできているのであれば、融資が下りる可能性も十分考えられます。

    毎月コツコツと貯蓄をして自己資金を用意し、融資担当者に「この人なら融資を行っても大丈夫そうだ」という心証を抱いてもらえるような努力を重ねることが重要です。


    2棟目所有が可能になる条件とベストタイミング

    2棟目の購入のタイミングについては、「最低1年、できれば2~3年賃貸経営を行ってから」「キャッシュを○○万円ほど得てから」など様々な意見がありますが、まずは「金融機関が融資を前向きに考える状況を作っておく」ということが大切なポイントになります。

    不動産投資の資金は、不動産投資ローンを利用することがほとんどです。
    当然、その資金は金融機関が用意します。
    つまり金融機関に認めてさえもらえれば、2棟目の購入は可能ということなのです。

    金融機関が「お金を貸しても良い」と判断するようなポイントとしては以下の通りです。

    ・満室経営を維持し収益も黒字化できている(安定した経営ができている)
    ・賃貸経営者として十分な知識と経験を有している
    ・頭金を用意できるだけの十分な自己資金を確保している
    ・節税目的での過度な経費計上をしていない


    1棟目の物件であっても満室経営を行い、収益をしっかり黒字化していることが大前提です。
    そして経営や銀行融資に関する幅広い知識と経験を有し、複数所有のリスクにも臨機応変に対応できる必要があります。
    さらには頭金として差し入れることができるだけの、十分な自己資金を用意しておいた方が良いでしょう。
    2棟目の場合自己資金の有無はマストではありませんが、金融機関の融資審査が通りやすくなることに変わりはありません
    また節税目的で過度な経費計上を行っていると「決算の数字を操作する経営者」というような印象をもたれてしまうため、銀行からの評価に影響可能性があります。



    2棟目をスムーズに手に入れるためには、計画性のある準備が必要です。
    そのためには当然のことながら、1棟目を黒字化させることが最重要です。
    安定した収入を確保できていない状態で、2棟目に手を出すことは絶対にやめましょう
    そもそも1棟目の運用すら黒字化できていない状態では、金融機関から融資をしてもらえないどころか、賃貸経営者としての素質がないと判断されかねません。

    だからこそ、1棟目の黒字化は重要なのです。
    そのためには自分自身の努力も大切ですが、信頼できる管理会社の力も借りましょう

    1棟目をしっかりと黒字化し、2棟目の融資がしてもらいやすくなるような行動をとること。
    常に質の高い賃貸経営を行えば、2棟目は自然と手に入るはずです。
    まずはしっかりと黒字経営を行い余剰金をしっかり貯蓄するなどして、「金融機関が融資を前向きに考えてくれるような状況を作っておく」ことが、何より大切です。




     

  • 通勤時間の『理想』と『現実』。都心へのアクセス2018-07-12

    通勤時間の『理想』と『現実』。都心へのアクセス







    アットホーム株式会社が行った、一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)で賃貸で一人暮らしをし、電車で都内に通勤している20~30代会社員を対象にした「電車通勤」の実態調査では、自宅を出てから会社に着くまでの通勤時間の平均は47分
    『理想』の通勤時間は30分以内と回答した人の合計は8割を超え、平均は29分
    『理想』の通勤時間の方が実際より18分短いという結果となり、『理想』と『現実』にギャップがあることがわかりました。
    さらに4割以上の人が、今後通勤時間短縮のために引越をしたいと回答しています。





    また物件探しの際は、不動産会社のスタッフに「電車の混雑状況」を教えてもらいたいという人が7割近くにのぼりました。
    このように、一人暮らしの賃貸需要のある場所としては、勤務地まで乗り換え1回程度の片道30分以内の場所、遠い場合は始発列車があり座って通勤できる場所などが、高需要なのではないかと思われます。




    では、一般的に都心に出やすいとされている地域にはどのような特色があるのでしょうか。
    東京都内に絞って、エリアごとに見ていきましょう。





    ◆家賃・物価が安いエリア

    東京で家賃や物価が安いエリアは、板橋区・練馬区・北区・荒川区・足立区・葛飾区・中野区・墨田区・江戸川区などです。
    港区や渋谷区よりも安い家賃で広い部屋を探すことができ、商品価格が安いスーパーが多いため、学生や新社会人の一人暮らしに人気です。
    東京駅や池袋駅などのターミナル駅はありませんが、例えば練馬駅から西武池袋線に乗れば池袋駅まで乗り換えなし約8分でアクセスできます


    ◆家賃・物価が高いエリア

    家賃や物価が高いエリアは、千代田区・渋谷区・台東区・中央区・港区・世田谷区・目黒区などです。
    高収入の社会人やファミリー層が多く住んでいるエリアです。
    渋谷区にある渋谷駅はターミナル駅となっており、JR山手線や副都心線、東急東横線など全部で10の路線を利用できます


    ◆山手線の内側が一番高い

    山手線の内側の家賃相場が高く、山手線から離れれば離れるほど家賃が安くなります。
    山手線の内側は港区や千代田区があり、皇居や防衛庁があって治安が良いこと、東京中の路線が乗り入れていて非常に便利なことから、家賃が非常に高いです。
    東側の家賃が安い地域は江戸川区、葛飾区、足立区があります。
    地盤が緩く地震に弱い地域であることから、土地の値段が安く、家賃も安い傾向にあります。


    ◆治安が良いエリア

    東京で治安が良いと言われているエリアは、中央区・千代田区・台東区・江東区・文京区・荒川区などです。
    学校が多いエリアなので防犯意識が高く、治安に対する取り組みを積極的に行っています
    子育てに向いていて、ファミリー層が特に多く住んでいます。



    都内に通う人にとって、通勤・通学はとても大変なことです。
    できるだけ近くに住んで通勤時間を短くしたり、乗り換えなしで楽に通いたいと考えている人は多いのではないでしょうか。
    各路線の乗り入れ工事により、都内だけでなく近郊の埼玉県や千葉県などからでも、都内へのアクセスは良好です。
    不動産投資において賃貸需要の高いエリアを選ぶことは、満室経営への最短の近道です。
    是非参考にしていただければと思います。


     

  • 7月号賃貸経営新聞アップロードしました!2018-07-10

    7月号賃貸経営新聞アップロードしました!



    ★「平成29年度住宅市場動向調査」に見る賃貸住宅市場の最新事情
    ★「平成29年度住宅市場動向調査」に見る賃料動向
    ★「定期借家制度」最新事情



    その他にも、賃貸経営のワンポイントアドバイス『入居者目線で「外溝」周りをチェック』など、読み応えのある記事が掲載されています。
    是非ご一読ください♪


    バックナンバーもダウンロードできます
    https://www.est-21.com/newspaper/






     

  • 大きな夢への第一歩「自己資金」の作り方2018-07-09

    大きな夢への第一歩「自己資金」の作り方







    不動産の購入には、大金が必要になります。
    そのためほとんどの投資家はローンを利用することになりますが、その一部を自分のお金でまかなうのが自己資金です。
    自己資金はいわばローンの頭金です。
    不動産には担保価値があるので、ローンを利用する際には購入物件が担保となります。
    担保があるのであれば自己資金は必要ないのではないかという考えもありますが、自己資金には投資家の属性や本気度を示すという役割もあるのです。

    ◆必要な頭金は、物件価格の約2~3割
    ◆必要な諸費用は、物件価格の約7%


    目安としては、最低300万円の現金資金が必要となってきます。
    自己資金は多い方が何かと有利で安全という前提に立ち、自己資金を貯める方法を考えてみたいと思います。



    今の支出を徹底的に洗う

    まず最初に行いたいのが、毎月の支出を把握することです。
    現在の支出をリストアップしてみてください。
    その中には必ず無駄や、その場の勢いで使ってしまったお金があるはずです。
    飲み代や趣味への支出など、節約できそうな余地があるものは2回行っているものを1回にするなどの無理のない範囲で節約するようにすると、ストレスを感じにくく長続きします


    強制貯金習慣

    貯金を作りたい人がよくやる方法として、強制貯金習慣があります。
    給料など収入が入ったら、その中の一部を強制的に貯金に回します
    そのお金は最初から無かったものとして、残りのお金で生活するのです。
    毎月5万円を貯金に回すことができれば、年間で60万円。
    単純計算で5年あれば300万円の自己資金を作ることができます。


    固定費の最適化

    私たちの生活には、たくさんの固定費があります。
    固定費は避けることのできない支出ですが、それをコストカットできれば節約効果は大きくなります

    コストカットしやすいものとして

    ・ATM手数料 → ネット銀行など手数料のかからない口座を利用する
    ・スマホ料金 → 格安SIMに乗り換えると2千円程度の利用料になる
    ・クレジットカードの年会費 → 使用していないカードは解約を検討する


    などがあります。
    心当たりがあるものもあるのではないでしょうか。


    副業と投資

    毎月の給料だけで資金を貯めるのは、時間と労力がかかることは事実です。
    少しでも早く目標額を貯金したいという人は、無理のない程度で副業と投資を始めてみるのも一つの手です。


    年に一度は結果の検証と改善を

    貯金とは、お金の管理です。
    貯金に回せるだけのお金を捻出することも管理術のひとつですが、不動産投資の自己資金作りが順調に進んでいるのかを定期的に検証することも、大切な管理です。
    特に投資運用などをしている場合などは、現在の残高や、どれだけ利益が生まれたのかを把握することがとても重要です。
    少なくとも年に一度はチェックをして、修正すべきところは修正することを習慣づけておくと、お金の管理に対する関心も自然に身につきます。



    フルローンやオーバーローンを組むというやり方もありますが、今ではこういった手法を使うのは難しく、リスクも高いのであまりおすすめはしません。
    きちんと金利上昇や空室リスクのことを考えて少しでも現金を用意することが、その後のキャッシュフローに大きく影響します
    現金資金を用意できる人とできない人とでは、資産形成のスピードも不動産投資に対する意識も違ってきます。

    不動産投資には必ず現金が必要です
    物件代金は融資を活用するとしても、諸費用や頭金などは現金での支払いになります。
    正確に言えば現金以外の支払い方法もありますが、現金は信用をも作ります
    買いたい物件を1番手より優先してもらうには、やはり現金がある方が優先されやすいのです。

    現金があることで有利に投資をすることができ、余裕のある収支計画が立てられれば、不動産投資における様々なリスクを回避することができます。
    明確な目標を立てることが、着実に自己資金を増やすことへも繋がります
    まずは現在の支出を見直すことから始めてみてはいかがでしょうか。








     

  • 成功者の共通点!アパート経営2018-07-07

    成功者の共通点!アパート経営









    一昔前までは、いわゆるお金持ちや地主のすることというイメージが強かった不動産投資。
    今では首都圏をはじめ各地で不動産投資関連のセミナーが頻繁に開催され、多くの人が不動産投資に興味を持っていることがうかがえます。
    しかし、不動産投資は誰もが成功するとは限りません
    いざアパート経営をしてみたものの、上手くいかないということも多々あります。

    そんな中でも、アパート経営で資産形成をして、派手さはなくとも地道に着実に家賃収入を積み上げ、残債を少しずつ減らし資産を増やしている不動産投資家がいます
    彼らに共通する特徴は、何でしょうか。



    自己資金の割合が高い


    自己資本とも言い換えられますが、どのような事業でも自己資本比率が債務に比べて高いことは、事業の安定運営に絶対の必要条件です。
    これは投資の原則「増資」というレバレッジ効果を生み出すからです。

    アパート経営で成功している人は、自己資金を厚めにしているケースが多数です。
    アパートローンを目一杯に組んで、レバレッジを利かせようというタイプのオーナーは、空室や修繕費に四苦八苦していることが少なくありません
    一般的にアパート経営で想定しておくべき空室率は、3割と言われています。
    満室家賃の70%の収入でも赤字に転落しないような収支計画を立てておかないと、たちまち家計からの持ち出しになりかねません。
    そのためには自己資金を多めに投入して、月々のローン返済額を抑えておくことが大切なのです。



    信頼できる管理会社を選ぶ


    退去者が出たら速やかに次の入居者を確保し、良質な入居者に長く住んでもらう。
    アパート経営の成否は、この満室経営を続けられるかどうかにかかっています
    「成功しているアパート経営者=管理会社選びに成功している人」と言っても過言ではないのです。

    アパート経営には、家賃回収・建物清掃・トラブル対応・入居審査など、様々な仕事が発生します。
    これら全てをオーナー自身で行う「自主管理」で成功しているオーナーもいます。
    しかし物件管理は非常に煩雑です。
    全てをオーナー自身で行うのは、肉体的にも精神的にも大きな負担となるでしょう。
    管理報奨金と清掃費等を支払うことで、入居者の募集から入居者の管理までの一切をお任せできる不動産管理会社は、とても心強い存在です。
    また不動産管理会社にとっても、「自社管理物件」という強力なアピールポイントが付くことで客付しやすくなり、結果、満室経営に繋がることになるのです。

    気になる不動産管理会社を見つけたら、訪問して実際の目で確かめましょう
    さらにはその会社が管理している物件に足を運び、アパートの管理状況や空室率、入居者の質なども確認するぐらいの慎重さで、管理会社を選ぶことが大切です。



    維持メンテナンスにお金を投資する


    常に清潔で清掃が行き届いた建物は、たとえ減価償却資産価値が下がろうとも、維持さえしっかりしていれば入居者が去ることはありません。
    満室経営はアパート経営の基本です。
    適切な維持・メンテナンスを行い、数十年にわたって安定収益をもたらすようにしなければなりません。
    アパートの経営で失敗しているオーナーの多くは、家賃収入を日常の生活費に使ってしまい、修繕費などの積み立てに回せなくなってしまう傾向にあります。

    アパートは10年~15年ごとに、屋根や外壁などの大きな修繕費が発生すると言われています。
    その他にも、退去時の壁紙の貼り替えや消耗品の交換、住設機器の更新も必要で、そのための費用は積み立てておかなければなりません。
    これを怠ると、建物が傷んで入居率や家賃の低下を招き、経営を悪化させてしまいます。
    さらにアパートの維持・メンテナンスの怠りは、入居者の「質」の低下という問題をも招きます

    長期に渡り満室経営を維持するためには、良質な入居者の存在が欠かせません
    維持・メンテナンス費用を惜しんで、良質な入居者が逃げてしまうことがないようにしましょう。



    アパート経営で成功しているオーナーに共通していることは、長期的視点を持ち無理のない経営計画を作り、それを実践しているということです。
    金銭感覚がしっかりしている、価値観を確立している、情報を精査し選別する能力に長けている、勤勉である、他力本願でない…など、「個」としても確立している点が挙げられます。

    不動産投資は、条件が揃えば誰でも参入できます。
    しかし「成功者」と「失敗者」がいることで、アパート経営は「事業」であるということを再認識させられます。
    しっかりと事業計画を練り、安定経営ができる「成功者」を目指しましょう。



     

  • 「不動産投資の出口戦略」売れない理由を考える2018-07-06

    「不動産投資の出口戦略」売れない理由を考える







    「今が売り時だと思い、いざ物件を売りに出してみたものの一向に売れない」
    不動産投資ブームの後押しもあり、不動産投資売買市場が活況な今日ですが、すべての売却がうまくいっているというわけではありません。
    不動産の購入に比べて売却に関する情報は少なく、売り方を知らずに安値で売ってしまい、後で後悔するといったケースも少なくありません。
    「売れない物件」には「売れない理由」があります
    立地や条件など、その物件により様々な要因はあるかと思いますが、今回はどの物件にも共通する基本的な要因について考えてみたいと思います。




    売りたい価格≠売れる価格

    まず理解しておきたいのが、売主が「売りたい価格」は「売れる価格」ではないケースが多いということです。
    売却の際には、売主は自分の物件をひいき目で見てしまうものです。
    長年保有してきた物件に強い愛着を持っているため多少の欠点には目をつむり、良いところばかりに目を向けてしまうために売却価格が上昇してしまうというというわけです。


    買い手の目線で考えてみる

    買主に物件が割高だと思われると、内見やお問い合わせを敬遠されることになってしまいます。
    これを回避するためには、買い手の厳しい目線で自分の物件を見直すことが大切です。
    例えば近隣で条件が類似している売り出し物件(立地・部屋の広さ・間取り・築年数など)を見て、自分がその物件で不動産投資を始めるならいくらで買いたいか、どういう点が気になるかなどを改めて考えてみるといいでしょう。


    一括査定の価格は実際に売れる価格ではない

    物件の現在の価格を知る目安として、一括査定サービスがあります。
    高い査定額が出た会社を好意的に見てしまいがちですが、一括査定で出る金額は「実際に売れる金額」ではなく、「うれるかどうかは分からないが、とりあえず売り出してみる金額」であることに注意しましょう。
    査定額は、金額全体よりも「なぜその金額をつけたのか」という理由の方が重要です。
    その理由が不明瞭な会社は、ただ媒介契約を結びたいがために高値を提示した可能性が高いので避けた方が安全です。


    利便性が低いエリアにある

    物件選びで一番重要なポイントが「利便性」です。
    都心の駅近マンションのような物件であれば買い手に困りませんが、郊外や地方にある駅からのアクセスが悪い物件は買い手が手を出しにくい物件です。
    価格を安めに設定するか、不動産投資目的以外の自宅購入者への売却活動も視野に入れた方がいいでしょう。


    築年数が数十年以上の築古物件

    築年数が20年以上のアパートや、築30年~40年以上のマンションなども売り出しの際に苦戦することを想定しておいた方がいいでしょう。
    築古の物件は建物の耐用年数がゼロか残り少ないため、建物価値がほとんどないものとして扱われることになります。
    そのため買い手が購入する際に融資が引きにくく、敬遠される要因となってしまうのです。
    また1981年以前の物件は耐震性能面で不安を持たれやすいことや、設備が一回り古く、購入後に空室リスクが懸念されるという点も念頭に入れておくべきです。


    価格が5000万円以上

    中古の不動産投資では、購入価格が3000万円以下の売り出し物件が過半数を占めるため、高価格帯の物件はそもそも買い手の母数が限られてしまいます。
    5000万円以上の中古物件は属性が比較的良くないと融資がつかず、購入することができないため、価格でお得感を出すか、売却期間を長く取るなどの対策も必要になります。


    信頼できない不動産会社は乗り換えを検討する

    物件を売りに出す際には、仲介業者となる不動産会社をきちんと選定することも重要です。
    相場に近い価格で売り出したはずなのに数カ月たってもまったく内見の問い合わせが来ないという場合や、仲介業者から10%~数十%の大幅な値引きの提案をされた場合は、「干されている」(専任媒介契約をした売主の物件を、利益倍増の為に故意的に売らない行為)可能性もあります。
    定期的に提出される報告書を厳しくチェックしたり、買い手を装って仲介業者に電話をしてみて、実際に物件が売り出されているかを確認してみることが対策になります
    また専任媒介契約は3ヵ月で契約更新となりますので、業者が信頼できないという場合には、他の仲介会社に乗り換えを検討してみることも大切です。


    値下げを渋ると逆に売値が安くなることもある

    できるだけ高く売りたいという気持ちが強いと、値下げには抵抗感があるかと思います。
    しかし、値下げを小さい幅で行ってしまうと買い手の目につきにくくなり、他の売り出し物件に埋もれてしまうことになります。
    そうなると何度も値下げを繰り返す羽目になるので、結局は一度に引き下げてお得感のインパクトを演出した方が安く済むというケースも多いのです。

    値下げの目安としては、売り出し価格の5%前後か100万円の数字が変わる程度の値下げをしてみるといいでしょう。
    また値下げ後の価格は、「1980万円」のように「○○80万円」「○890万円」と端数を意識するとお得感が強調されて、内見につながりやすくなります。



    東京オリンピックをあと2年後に控え、不動産投資市場もまだまだ活況が続くとみられています。
    然るべき価格で売り出せば、買い手はつきやすい状況ではないでしょうか。
    もし売りに出した物件が数カ月で0件~1件の問い合わせしかないような場合には、何かしらの「売れない理由」を抱えている可能性が高いと思います。
    改めてご自身の物件をチェックされてみてはいかがでしょうか。

    自分では分からない、他者の意見が聞きたいなどございましたら、お気軽にお問い合わせください。
    https://www.est-21.com/sell/




     

  • コンパクトシティ構想と不動産投資2018-07-05

    コンパクトシティ構想と不動産投資






    『コンパクトシティ構想』を知っていますか?

    すでに日本の人口は減少していますが、今後地方都市においては拡散した市街地において、さらなる人口減少が見込まれています。
    大都市においても高齢者が急増する見込みであり、高齢者を支える機能が必要となってきています。
    このような状況を考慮し、2016年に都市再生特別措置法が一部改正されました。
    もとは都市機能の高度化や都市の居住環境の向上を図るために制定された法律ですが、その法律に「コンパクトシティ」という概念を組み入れるようになったのです。



    コンパクトシティとは

    コンパクトシティとは、都市全体の構造を見渡しながら居住者の生活を支えることができるように、コンパクトなまちづくりをしていこうというもの。
    具体的には、住宅、医療施設、福祉施設、商業施設などを、中心部など地域を絞って集約。
    公共交通機関を確保し、住みやすい街づくりを行っていこうというのが、国と自治体が構想する「コンパクトシティ」です。



    居住者目線のメリット


    コンパクトシティは公共施設や商業施設などが集中して集まるため、アクセスしやすく利便性が高まります
    生活に必要な施設が近いと交通費などの削減にもつながり、日常生活においての維持コストの削減にもなります。
    また行政のサービスや自治体運営の好転による地域住民へのサービスも充実しやすくなるでしょう。
    年齢層において世代を問わず集まることを想定すると、コミュニティ形成において年齢層の分離も起こりにくく、郊外からの通勤がなくなることで時間短縮になり、自由な時間ができることでライフスタイルの充実に繋がります



    不動産投資との関係性


    コンパクトシティを構築するにあたり、人が住む地域(居住誘導区域)とそうではない地域が明確に分けられていくことになります。
    無秩序な開発は行われず、住む地域が区別されるため、どこに不動産を所有するかが今後の不動産投資では大きなポイントになるでしょう。
    全国でコンパクトシティ構想が進み、人が住む地域に選定された場所であれば、都心だけでなく地方都市でも不動産投資によるリターンは期待できます
    しかし、人が住まない地域と選択された場所では居住者が減り、不動産の価値は下がっていくことになりまねません。
    場合によっては価値が下がるだけでなく、売却も難しくなることも考えられます。



    このような状況を考慮すると、各自治体が住宅や医療施設などをどのエリアに集約したいと考えているのかを見定める必要があります
    とくに地方都市の不動産投資では、今後を大きく左右することになりますので、各自治体のホームページなどでしっかり情報収集することが大切です。
    「まちづくり」は10年単位の長期スパンでの話なので、すぐに投資へ影響するわけではありません。
    しかしながら、不動産投資自体も長期スパンで行う投資なので、コンパクトシティ構想のような「まちづくり」も加味して、物件選びをする必要があるのではないでしょうか。