|埼玉 不動産投資|株式会社エストハウジング

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  • 【確定申告】節税対策とポイント2019-01-18

    【確定申告】節税対策とポイント







    毎年1月1日から12月31日までの所得に対してかかる税金を支払うための申告、『確定申告』
    所得があるにも関わらず申告をしなければ、するべき納税をしていないことになり、加算税や延滞税といった税金が加算されてしまいます。
    税金で多くの利益を持っていかれてしまうのはもったいない…
    不動産投資の節税対策と確定申告のポイントについて考えてみましょう。



    不動産投資にかかる税金


    不動産投資によって得た利益は、次の計算式で税金を算出します。

    所得税額=(不動産投資における総収入金額ー必要経費)×所得税率ー控除額

    この式からもわかるように、必要経費が大きければ大きいほど節税につなげることができます。



    必要経費の種類


    【租税公課】
     土地・建物に課せられる固定資産税、都市計画税など。

    【修繕費】
     建物の維持管理、原状回復にかかる内装工事費用。
     ただし、建物自体の価値を上げるような工事費用は固定資産税になります。

    【減価償却費】
     建物の取得費用を、耐用年数に応じて毎年費用計上することができます。

    【損害保険料】
     不動産投資している建物が、火災保険・地震保険などに加入していれば、その保険料を計上することができます。

    【管理費】
     入居者の募集や、建物の管理をしてくれる会社に対し払う費用。

    【交通費】
     物件を見に行くのにかかった交通費や、不動産投資セミナーに出席するのにかかった交通費などが対象です。

    この他にも、不動産所得を得るためにかかった費用であれば必要経費として計上することが可能です。



    事業的規模の場合


    不動産貸付は、事業的規模であれば所得金額の計算が通常と異なるケースがあります
    不動産貸付が事業として扱われているかどうかは、次のいずれかの基準で判断します。

    ◆アパート・マンション等において、賃貸できる独立した部屋が概ね10室以上あること
    ◆賃貸できる家屋においては、5棟以上あること

    事業用として判断された場合とそれ以外の場合との計算上の違いは、以下の通りです。

    ◆事業的規模であれば、不動産の取り壊しなどにより資産損失の場合、損益となった分の全てを必要経費として計上することができる。
    ◆事業的規模であれば、賃料回収不可になった場合の貸倒金を全て必要経費に計上することができる。
    ◆事業的規模の場合のみ、青色事業専従者給与または白色事業専従者控除が適用される。
    ◆事業的規模であれば、青色申告特別控除の適用は最高で65万円。それ以外の場合は最高で10万円の控除となる。


    固定資産税による節税


    私有地であっても、固定資産税が非課税になるケースもあります。
    それは、土地の公益性が高い場合です。
    公益性の高い土地とは、私道や公園が挙げられます。
    例えば、不動産投資でマンション経営をされている方は、敷地内に公園を設け一般開放することで固定資産税の節税になります。



    損益通算による節税


    不動産所得で赤字になってしまった場合、給与所得など他の所得と損益通算することで節税対策となります
    例えば、不動産所得で200万円の赤字だった場合、給与所得の500万円から差し引くことができます。
    これにより、給与から源泉徴収で引かれていた所得税が還付される可能性もあります。
    ただし、不動産所得の赤字のうち、土地を購入する際の借入金利息に対応する赤字は損益通算できません



    不動産投資は相続税の面でも節税にもなる


    現預金や株式の相続税は時価で評価されますが、土地や建物は購入時よりも低く評価されます
    この差額分が、相続税の節税となります。
    さらに、不動産投資をする場合は賃料収入も発生するため、
    相続税の対策もしながら収入を得ることもできるです。
    ただし、不動産投資には空室リスクや管理の手間というデメリットも生じます。
    相続税節税のためだけに投資を始めようというのは、おすすめしません。



    確定申告に必要な書類


    不動産所得がある場合、確定申告時には次のような書類が必要です。

    ◆不動産売買契約書
    ◆固定資産税通知書
    ◆借入金の返済予定表
    ◆各種保険の証券
    ◆賃貸契約書
    ◆修繕を行った場合は、その見積書・請求書・領収書、管理を外注している場合は、管理会社からの賃料入金明細書・その他の収入がわかる書類


    この他にも、給与所得があれば源泉徴収票、必要経費の領収書も必要です。
    不動産投資を始めてからすぐに手元に来ているという書類もあります。
    なくさないようにきちんと管理しておきましょう。



    過去5年までは確定申告が可能


    申告漏れなどで、本来ならば受けられたはずの控除があるということは、税金を多く支払っているということ。
    そんなときは、確定申告の「還付申告」をすることで受けられなかった控除分の税金を取り戻せる場合があります。
    還付申告は受付期限が当該年の翌年の1月1日から5年間と定められているので、さかのぼって過去5年まで申告することができます



    いかがでしたか?
    無自覚でいると損をする場合もある確定申告
    日頃から帳簿をつけたり、必要書類をそろえておくことが大切です。


     

  • 賃貸経営新聞2019年1月号アップロードしました!2019-01-11

    賃貸経営新聞2019年1月号アップロードしました!




    ★平成最後の年の「賃貸住宅市場」を取り巻く最新事情
    ★今年も課題事項の外国人・高齢者対応
    ★入居希望者が賃貸住宅を選ぶ際に重要視した設備



    他にも「一定規模以上のブロック塀は耐震診断の義務付け対象に」など、注目すべき記事が掲載されております。

    是非ご一読くださいsmiley



    バックナンバーもダウンロードできます
    https://www.est-21.com/newspaper/



  • 「不動産賃貸経営博士」の情報誌【大家倶楽部】2019年冬号に掲載されました!2019-01-10

    「不動産賃貸経営博士」の情報誌【大家倶楽部】2019年冬号に掲載されました!




    オーナー様向けのポータルサイト「不動産賃貸経営博士」が発行している情報誌、
    【大家倶楽部】2019年冬号に、弊社不動産コンサルティング部部長・松沢の記事が掲載されました










    他にも、ためになる情報がたくさん!

    「不動産賃貸経営博士」
    https://www.chintaikeiei.com/web/flow/



     

  • あけましておめでとうございます!2019-01-07

    あけましておめでとうございます!




    あけましておめでとうございます。
    本年もどうぞよろしくお願いいたします。



    本日より通常通り営業いたしております。
    お問合せ、ご相談等、お気軽にどうぞ♪
    スタッフ一同お待ちしておりますsmiley





     

  • 年末年始休業のお知らせ2018-12-27

    年末年始休業のお知らせ




    誠に勝手ながら12/29(土)~1/6(日)までは、年末年始休業とさせていただきます。
    1/7(月)午後より、通常通り営業いたします。




    2018年も残すところあと僅かとなりました。
    皆様にとって、2018年はどのような年だったでしょうか。

    不動産投資を始めてみようと第一歩を踏み出した方
    さらなる不動産投資家としての躍進を目指していらっしゃる方
    相続や売却などから、不動産投資にたどり着かれた方
    会員登録や物件のお問合せを下さった方

    このホームページを訪れ、そして目にしてくださり、ありがとうございます。
    2019年も、社員一同お客様の目線に立ったご提案を心がけ、さらなる向上を目指してまいります。

    今後ともよろしくお願いいたします。



     

  • 消費税10%!不動産投資への影響は?2018-12-23

    消費税10%!不動産投資への影響は?








    2019年10月、ついに消費税が10%に引き上げられます
    2度の見送りを経ての増税。
    たった2%、されど2%。
    ちりも積もれば…ではないですが、一消費者にとってはとてもつらい増税です。
    この増税、不動産投資にとってはどのような影響があるのでしょうか。
    消費税増税は不動産投資家にとっても重要な動向であり、どのような影響が出るのかをきちんと理解しておくべきです。
    今回は、消費税増税が不動産投資にもたらす影響について考えてみたいと思います。



    投資物件自体にかかる消費税


    ①物件の購入価格→増税対象
    ②土地の購入価格→課税対象外
    ③登記の手数料→増税対象
    ④仲介手数料→増税対象


    まず、土地には消費税がかかりません。
    消費税はあくまで「消費するものやサービス」に課せられる税金であり、土地は消費するものではないからです。
    一方で建物は時間の経過とともに劣化していくので、消費されるものとして課税対象になります。

    過去の事例を見ると、2014年4月1日に消費税が5%から8%に引き上げられた際には、時限措置が取られました。
    これは、不動産は建築してから引き渡しまで期間があるからです。
    そのため、前年(2013年)の9月末までに建築工事の契約をしていれば、不動産の引き渡しが2014年4月1日以降も消費税は5%のまま据え置かれたというわけです。
    今回も同様の措置が取られれば、2019年3月末までの契約には経過措置が適用されることになります



    ランニングコストで現れる消費税


    ①家賃(居住用)→課税対象外
    ②家賃(商業用)→増税対象
    ③駐車場代→増税対象


    前提として家賃は非課税ですが、事務所や駐車場は課税対象となるので注意しましょう。
    マンションなどを投資目的で購入して家賃を得る場合の多くは居住用となりますが、その家賃は課税対象外となります。
    そのため、増税後だと10%課税で購入した物件の費用を、非課税の家賃で回収しなければいけません

    また、以下のランニングコストは課税されています。

    ①アパートの管理維持費
    ②共用部分の電気代など
    ③リフォームやリノベーション費用(修繕費含む)
    ④水廻りなどへの設備投資費
    ⑤大規模修繕や建替え


    特リノベーションやリフォーム、設備投資費用は高額になりがちなうえに、且つ少なからずどの物件にも発生するものですので、注意が必要です。



    消費税増税による不動産投資への影響


    アパートの管理維持費、共用部分の電気代などのランニングコスト、部屋のリフォーム・リノベーションを含む修繕費、設備投資費などは消費税の課税対象です。
    土地付きのアパートを購入した場合、建物部分には消費税が課税され、土地には消費税がかからないことになります。
    このことにより、増税前の駆け込み需要による建築ラッシュ、修繕ラッシュが起こることが予想されます。
    しかし建設業者や人手、建築資材は限られているため、建築費が値上がりする可能性も考えなければなりません

    居住用の家賃には消費税は課税されず、付随する管理費、共益費、さらに敷金、礼金も非課税です。
    家賃収入自体はこれまでと変わることはありません。
    その一方で、ランニングコストやリフォーム費には消費税がかかります。
    アパート経営などを行う際は、支出だけが増えることになります
    その分を補おうと家賃の値上げを検討するかもしれませんが、これもあまり得策とは言えません。
    消費税がアップして物価が上がれば、世間一般の人々の家計は圧迫されます。
    居住者にとっては家計に占める家賃の割合が負担となり、むしろ今よりも安い家賃の物件への引っ越しを検討する傾向が強まるかもしれません。



    消費税増税は、不動産投資にもさまざまな影響を与えると予想されます。
    不動産投資は収支のバランスが大切です。
    収入(家賃)の方は消費税増税の影響はありませんが、支出の方は諸々上昇していきます。
    現在不動産投資をしていらっしゃる方はランニングコストの増額、これから不動産投資を始めようとしていらっしゃる方はランニングコストだけでなく、物件価格の増額も重要な問題です。

    消費税増税を見越した支出を計算し、計画を立てておくことは必要不可欠です。
    東京では2020年東京オリンピック・パラリンピックの準備時期と重なり、建設業界の人手不足が懸念されています。
    その計画の精度が、不動産投資の成功を左右するといっても過言ではないのではないでしょうか。



     

  • 【おすすめ】物件のご紹介★2018-12-17

    【おすすめ】物件のご紹介★



    本日は、弊社がお預かりしております物件をご紹介いたします♪




    『ジュネス新河岸』




    5,000万円
    ★満室時想定年間収入 4,896,000万円
    ★満室時想定利回り 
    9.79%
    ★1K×12戸
    ★埼玉県川越市大字砂新田 
    ★東武東上線「新河岸」駅 
    徒歩3分
    ★木造ストレート葺2階建て
    ★昭和61年10月 築
    ★土地面積:189.19㎡ 建物面積:193.48㎡







    南西側私道に面しています。
    大通りから1本中に入っていることで車の走行音等もほぼ聞こえず、とても静かな環境です。
    アパートの周りは戸建となっており、落ち着いた雰囲気となっております。

    大通りを挟んだすぐ近くにはセブンイレブン、スーパーがあり、買い物もとても便利







    魅力的なのは駅から徒歩3分という好立地
    私が実際にハイヒール着用で歩いて3分30秒でしたので、スニーカーや男性の方でしたらちょうど3分ぐらいなのではないでしょうか。
    駅前には銀行、歯医者、病院等もあり、生活環境も整っています。
    近くの大通りには飲食店も多数あり、一人暮らしの外食派にも安心の立地です◎








    鉄部塗装工事が完了したとのことで、サビ等もなくきれいな状態になっております。
    他にも、屋根補修工事、共用灯交換も実施済みです◎






    陽射しがサンサンと降り注ぐ内階段もあります♪


    現在満室稼働中
    表面利回り
    9.79%の高利回り物件です◎


    いかがでしょうか?
    こんなところが気になる!こういうことも聞いてみたい!など、ささいなご質問も随時受け付けております。
    営業担当の中島まで、お気軽にお問合せください♪



     

  • 12月号賃貸経営新聞アップロードしました!2018-12-07

    12月号賃貸経営新聞アップロードしました!




    ★賃貸市場における今年一年の主立った傾向と注目のトレンド
    ★住宅確保要配慮者と外国人対応が一気に表面化
    ★民間資金の慎重化と絞り込みで減少傾向が続く賃貸住宅の新設
    ★消費税率10%引上げと「賃貸経営」への影響



    他にも「一年の締めくくりの清掃で、物件が大きく動く初春の繁忙期に備える」など、読み応えのある記事が掲載されております。

    是非ご一読くださいenlightened




    バックナンバーもダウンロードできます
    https://www.est-21.com/newspaper/




     

  • 金運上昇まちがいなし?!お金にご利益のある神社・パワースポット【後編】2018-12-01

    金運上昇まちがいなし?!お金にご利益のある神社・パワースポット【後編】







    今日から12月ですね。
    毎年毎年思いますが、本当に一年があっという間です。
    今年は皆様にとってどのような年だったでしょうか?
    それでは、前回に続きまして「金運上昇の旅」おすすめスポット【後編】をご紹介します!




    黄金の鳥居がまぶしい「御金神社」




    京都の中でも金運のパワースポットで名高いのが、黄金の鳥居がまぶしい「御金神社」
    そもそも御金神社は金山毘古神(金山彦神)を祀る神社。
    幅広く金属類を司る神とされています。
    特に通貨として用いられる金・銀・銅他の合金も護ることから、近年は資産運用の神として証券や不動産関連業の参拝も増えたそうです。



    名前からしてご利益がありそうな「宝大神」




    京都山科にある「折上稲荷神社」は、近代史上最高の玉の輿に乗った『モルガンお雪』が熱心に信仰していた神社として有名ですが、見どころは決してそれだけではありません。
    京都市の史跡にも指定されている稲荷塚は、小さくこんもりとした山。
    その稲荷塚にはいろいろなご利益を得られるポイントが、なんと20か所以上も点在しているのです。
    中でも稲荷塚の西端にある「宝大神」は、宝くじや賭け事の当選、株価上昇など、金運に関するご利益があるとされています。



    お金の仲間を呼び込む「大国主神社」




    大阪「大国主神社」の「種銭」をご存知でしょうか。
    これは、お財布や金庫に入れておくとお金が増えると言われているお守りの一つ。
    この種銭の中にはお金の元(種)が入っていて、仲間のお金を呼び込んでくれるそうです。
    この大国主神社の種銭、よく耳にするのは財布に入れておくと宝くじが当たったといった声。
    金運をアップさせたい方は、試す価値ありです。



    お百度参りが効果的「金龍神社」




    奈良「春日大社」で人気を集めるのは、金運財運を授けていただける「金龍神社」
    金龍神社は開発発達をご神徳とする金龍大神さまをお祀りするお宮で、転じて金運・財運にご利益ありとされています。
    金龍神社で強力なご縁をいただくなら、何はさておきお百度参りが効果的。
    ここでのお百度参りはお社を100回廻って祈願をこめれば良いとされています。



    縁起の良い名前「茂宇気神社」




    鳥取県には、黄金神社・福栄神社・金持神社といった金運にいい名前の神社がいくつもあります。
    その中のひとつ、「茂宇気(もうけ)神社」も縁起の良い名前(もうけ=儲け)から、金運アップや商売繁盛のパワースポットとして多くの人が全国から訪れています。
    実は、近隣一体の山が境内という茂宇気神社。
    お山からのエネルギーを頂くことで、金運アップに期待ができます。



    金運の象徴「白蛇神社」




    蛇は金運の象徴ですが、「白い蛇」はより強力なパワーを司るとされています。
    山口県・岩国に「白蛇神社」が建立されたのは平成24年。
    まだピカピカのお社に金運アップのお願いをしましょう。
    境内の「白蛇今津観覧所」では、本物の白蛇に会うことができます。
    こちらでも金運オーラを頂きましょう。



    寛永通宝の巨大砂絵「銭形砂絵」




    香川県観音寺市にある、寛永通宝を模した巨大な砂絵「銭形砂絵」
    ここは「これを見た人は健康で長生き、おまけにお金にも不自由しない」と言われるほど、強力なスポット。
    実際は楕円形ですが、公園山頂の展望台からは真円に見えるようになっています。
    一番くっきり見えるのが14時頃で、夜間のライトアップもおすすめです。



    金運をザクザク運ぶ「金長神社本宮」




    映画『阿波狸合戦』が空前の大ヒットとなり、感激した映画会社の社長によって「金長神社本宮」が建てられました。
    「金長神社」と併せて参拝すれば「金を長く持ち続けることができる」と言われ、金運をザクザク運んでくれるパワースポットとも言われています。
    単にお金が欲しいといった欲ではなく、具体的な目的を持って誰かの役に立ちたいといった強い気持ちで参拝すると、金運がやってくるそうです。



    宝くじ当選にご利益「宝当神社」




    「宝当神社」が鎮座する高島は、唐津湾に浮かぶ島。
    宝当神社に参拝した人の中から宝くじに当たる人が多数出たことが広く全国に伝えられ、今では年間20万人を超える人々が夢を追いかけこの高島へ渡ってくるといいます。
    社殿内の壁にはお礼参りに来た億万長者たちの書き込みがあり、多くの人が宝くじに当選していることがわかります。



    平成の金運パワースポット「宝来宝来神社」




    熊本を代表する阿蘇山をバックに、近年金運パワースポットとして人気上昇中の「宝来宝来神社」
    全国にあるパワースポットの中でも、平成に入って生まれた場所は珍しいのではないでしょうか。
    まだ神社ができて十数年ですが、ここにお参りした人が高額の宝くじに当選し社殿を寄贈するなど、熊本の新しい金運のパワースポットとして多くの人が訪れています。



    いかがでしたでしょうか?
    【前編】【後編】と合わせて、20か所のお金にご利益があるとされる神社・パワースポットをご紹介いたしました。
    『困ったときの神頼み』が長い間言い伝えられてきたのも、やはり信じる心とご利益があればこそ。
    たとえ初めて詣でる神様でも、心を込めてお参りすればきっと願いを叶えてくれるでしょう
    是非一度、足を運んでみてください!



     

  • 金運上昇まちがいなし?!お金にご利益のある神社・パワースポット【前編】2018-11-25

    金運上昇まちがいなし?!お金にご利益のある神社・パワースポット【前編】







    あっという間に秋も過ぎ去り、すっかり冬になりましたね。
    11月も終わりに近づき、今年も残すところあと1ヶ月ちょっと…。
    そろそろ年末年始のご予定を立てられる方も多いのではないでしょうか?
    今年1年間のお礼参り、そして新年の初詣に、金運上昇の旅はいかがでしょうか?
    お金にご利益のあると言われている、神社・パワースポットを選りすぐって集めてみました!



    えびす様がほほ笑む「大前神社」




    宝くじの高額当選にご利益があると噂の神社が、栃木県にあるのをご存知でしょうか?
    「大前神社」の境内にある大前恵比寿神社
    高さ20メートルのえびす様が、満面の笑みを浮かべておられます。
    宝くじで一攫千金も夢じゃなくなるかも?!



    金運がつく湯「新鉛温泉」



    岩手県の花巻温泉郷の中でも多彩な湯船で温泉を満喫できる、新鉛温泉の一軒宿「結びの宿・愛隣館」
    豊沢川の上流にあった金山(桂沢鉱山)の金鉱脈から湧き出る温泉であることから、『湯に入ることにより金運がつく』と言われているのです。
    源泉名も「黄金の湯」となっていて、昔は「黄金温泉」と呼ばれていたのだとか。



    最古で最強の金運パワー「黄金山神社」




    『三年続けてお参りすれば、一生お金に困ることはない』
    そんな言い伝えがある宮城県の石巻沖の「金華山」は、島全体が神域であり、鎮座する「黄金山神社」の祭神は黄金を産み出す神様。
    さらに黄金山神社は、日本史上初の『金』産出を記念して建立された、金運パワースポットの元祖のような神社です。
    できることなら三年参りを完遂し、金運パワーを最大限に引き出しましょう!



    お金に困らない銭神様「聖神社」




    埼玉県秩父市にある、銭神様と呼ばれる「聖神社」
    この神社で祈願すると、お金に不自由しないと言われています。
    社殿は、なんと江戸時代中期の建築。
    気品あふれる本殿と礼拝堂があり、お国は銅製のムカデが保管されているのだとか。
    足がたくさんあるムカデは、お金に困らないと言われているのです。



    金運アップと強運厄除「小網神社」




    東京日本橋にある「小網神社」は、財運向上・強運厄除などのパワースポットとしてテレビでも紹介され、日本橋を舞台とした映画『麒麟の翼』にも登場した人気の神社です。
    境内の「銭洗いの井」で金銭を清め、財布などに入れておくと財運を授かることから「東京銭洗い弁天」とも呼ばれています。



    一陽来復のお守「穴八幡宮」




    東京・早稲田にある「穴八幡宮」は、一年のある時期になると普段静かな境内に一斉に参拝者が押し寄せます。
    その理由は、商売繁盛・金運アップで有名な『一陽来復』のお守が、冬至から節分の間に頒布されるから。
    隣にある放生寺の『一陽来復』のお守を並べて家の壁などに貼ると、より効果がアップすると評判を呼んでいます。



    蛇石を撫でよう「清光院」




    伊豆稲取の「清光院」は、金運が上昇するといわれる『蛇石』が安置されているお寺。
    神の使いとして崇められてい金色の蛇が石に浮き上がったリアルな蛇石で、撫でると金運上昇にご利益があるとされています。
    ナンバーズで当たりが出るなど巷で噂のスポットでもあり、銭洗いの聖水「陣屋の水」など財運をもたらしてくれるポイントもあります。



    ご神木は鬱金の櫻「金櫻神社」




    山梨「金櫻神社」は昇仙峡を登りつめた地に鎮座し、霊峰・金峰山を御神体とする神社です。
    ご神木は『金の成る木の金櫻』として崇められたというご神木『鬱金の櫻』。
    桜花期にこの櫻を拝み、水晶のお守りをうけると一生涯金運に恵まれ、厄難解除のご神徳が受けられると言われています。



    黄金の湯で金運や出世運がアップ!「横谷温泉旅館」




    長野県の蓼科高原に、黄金の湯にはいれる「横谷温泉旅館」があります。
    豊富な鉄分を含む湯は、空気に触れることで濃い茶褐色に変化します。
    動脈硬化、高血圧、貧血などに効果がある他、金運や出世運がアップするというご利益もあるので、健康と共に運気も上げることができます。
    パワースポットの一軒家で、心身ともにリフレッシュしてください。



    ご利益倍返し「三光稲荷神社」




    愛知県犬山市の「三光稲荷神社」にある銭洗池には、ご神水でお金を洗うと何倍にもなって返ってくるとのご利益が。
    それだけでなく、洗って清めたお金を持っていると、一家繁盛・子孫長久になるとのご利益もあるのだとか。
    この銭洗池で清めるのはお金だけでなく、宝くじや財宝でもいいとされています。



    いかがでしたか?
    全国には、金運を上げるのにもってこいな神社やパワースポットがたくさんあります。
    年末年始のお休みを利用して、普段では遠くて行けないような場所へもぜひ足をのばしてみてはいかがでしょうか
    【後半】へ続きます!