|埼玉 不動産投資|株式会社エストハウジング

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  • 高齢化社会の対応策となるか?「終身建物賃貸借事業」2019-03-10

    高齢化社会の対応策となるか?「終身建物賃貸借事業」








    深刻な日本の高齢化問題
    少子化が進み日本の人口が減少している一方で、65歳以上の人口は増加を続けています。
    このような状況においても、高齢者の住宅環境は改善しているとは言い難いのが現状。
    賃貸住宅においては、「家賃の滞納」「孤独死」「室内での事故」「遺留品の処理に困る」などの不安から、大家さんが高齢者の入居を拒否するケースも多々あります

    そこで注目したいのが、「終身建物賃貸借事業」
    知事の認可を受けた事業者が、高齢者に対し、終身にわたって住宅を賃貸する事業を行うことができる制度です。
    平成13年に創設され、これまでの認可実績は約1万戸(平成28年度末時点)となっています。
    昨年の9月に、より利用しやすくするために改正されました

    弊社発行の賃貸経営新聞2月号でも触れており、お客様からのお問い合わせもありました。
    そこで今回は、この「終身建物賃貸借事業」についてお話ししていきたいと思います。



    【制度の内容】


     1.入居者
      ・高齢者(60歳以上)であること。
      ・単身または同居者が高齢者親族であること(配偶者は60歳未満も可)。

     2.住宅の基準
      ・段差のない床、浴室等の手すり、幅の広い廊下等を備えていること。
      ・前払家賃を受領する場合にあっては、当該前払家賃の算定根拠が書面で明示され、必要な保全措置がこうじられるものである。 など

     3.高齢者が死亡した場合の同居者の継続居住
      ・同居者は、高齢者の死亡後1月以内の申出により継続居住可能。

     4.解約事由
      ・家主からの解約申入れは、住宅の老朽等の場合に限定。
      ・借家人からの解約については
       ①療養、老人ホームへの入所、親族との同居等が理由の場合は、解約申入れ1か月後に契約は終了。
       ②上記以外の理由の場合は、解約申入れ6か月後に契約は終了。

     5.その他の借家人に対する配慮
      ・借家人が希望すれば、終身建物賃貸借契約の前に定期借家により1年以内の仮入居が可能。



    【入居者(賃借人)のメリット】


    終身建物賃貸借は、賃借人の死亡時まで賃貸借が存続するため、賃借人にとっては、住み慣れた家に死ぬまで居住できるということの他、以下のようなメリットがあります。
     

     ①賃貸人(認可事業者)からの解約申入れ自由が限定されている
      ※家主からの解約申入れは、住宅の老朽等の場合に限定されます。

     ②1年以内の定期建物賃貸借により、仮入居が可能
      ※終の棲家として入居したものの、近所づきあいなどの問題で住み続けられないこともあり得ます。
       そのような事態への対策として事前に最長1年のお試し期間を設けることができるのです。

     ③死亡した賃借人と同居していた配偶者または60歳以上の親族は、継続居住が可能。
      ※配偶者死亡後も同居者は住む場所に困ることがありません。

     ④前払金の保全措置がとられている
      ※同事業者の認可物件に入居する場合、通常よりも長期間分の前家賃などを求められることもあります。
       その家賃分住むことなく亡くなったとしても、残りの前払金が配偶者や相続人などへ確実に戻せるように保全措置がとられています。



    【大家さん(賃貸人)のメリット】


    賃借権が相続人に相続されないという点において、賃貸人にとっては、以下のようなメリットがあり、身寄りのない高齢者等を受け入れるにあたり、セーフティネット住宅での活用が期待されます。


     ①無用な借家契約の長期化を避けることができる
      ※通常だと賃借人の死亡後は契約が相続人に引き継がれてしまうため、相続人が見つからない場合などは契約を解除することができずに空室の状態が続いてしまうことがあります。同事業で認可を受けた物件ならば賃借人が死亡した時に契約が終了するので、その心配がありません。

     ②残置物の処理等を円滑に行うことができる
      ※通常の契約だと、遺留品は相続人の許可がないと処理をすることができません。

     ③相続人への明渡し請求に伴う立退料請求されるおそれがない
      ※契約が相続人へ引き継がれないので、立退料は発生しません。



    【課題と改善策】


    しかしながら、『必要な書類が多く手続きが煩雑であること』『サービス付き高齢者住宅と同等のバリアフリー基準が求められておりハードルが高い』『そもそも制度が知られていない』などの理由から、民間賃貸住宅における認可実績は非常に少ないのです。

    この状況を打開しようと、認可基準等の緩和等が実施されました。



    終身建物賃貸借の面積・バリアフリー基準の緩和について



    終身建物賃貸借の申請に係る添付書類の緩和について







    「終身建物賃貸借事業」は平成13年に創設され、これまでの認可実績は、約1万戸(平成28年度末時点)となっていますが、サービス付き高齢者向け住宅がほとんどでした。
    サービス付き高齢者向け住宅は、設備やサービスが充実しているために月額費用などが高くなる傾向があります。
    今回の改正により、一般の賃貸住宅の認可住宅が増え、安価な住居が高齢者に提供されることに期待が寄せられています

    単身の高齢者も増加している昨今、賃貸物件の需要は高まっています。
    年金という定期収入がある高齢入居者に向けた賃貸経営を検討してみるのも、一つの手段ではないでしょうか。


    また、弊社グループ会社のエスト建物管理では、オーナー様にもご入居者様にも安心してお住まいいただけるよう、「毎日の見守りコール」「保険」「保証会社」をセットにした高齢者入居特別プランをご用意しております。
    入居率は上げたいけれど、高齢者に対する不安もある…というオーナー様にもおすすめです。
    こちらも併せてご検討ください!

    詳しくはこちら↓
    http://www.est-kanri.com/post_3/index.php
     


     

  • 浴室リフォーム2019-03-07

    板橋区にて戸建賃貸のリフォームの
    ご相談をいただき
    工事が完了しました。
    1番仕上がりが良かった浴室をご紹介いたします。

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    ノーリツのユパティオ、0.75坪サイズ
    総額約70万円です。

    ご興味がおありの方はぜひお訊ねください。
     

  • 賃貸経営新聞3月号アップロードしました!2019-03-05

    賃貸経営新聞3月号アップロードしました!




    ★「賃貸派」が約20%、平成25年以降最も高い結果に
    ★賃貸住宅の多様化が急速に進み、鉄道会社の進出が加速化
    ★平成30年「住民基本台帳人口移動報告」




    この他にも、『「住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査」結果』など、オーナー様にとって気になる情報が盛りだくさん!


    是非、ご一読下さい(^-^)


    バックナンバーもダウンロードできます
    https://www.est-21.com/newspaper/


  • 2019年「住みたい街」ランキング 埼玉大躍進!2019-03-02

    2019年「住みたい街」ランキング 埼玉大躍進!








    住宅情報サイト「SUUMO」を運営するリクルート住まいカンパニーが、2月28日に駅名別の「住みたい街ランキング2019 関東版」を発表しました。



    【住みたい街ランキング 2019 関東版】(カッコ内は前年順位)

    ◆1位(1位)  横浜
    ◆2位(2位)  恵比寿
    ◆3位(3位)  吉祥寺
    4位(9位)  大宮
    ◆5位(7位)  新宿
    ◆6位(4位)  品川
    ◆7位(8位)  目黒
    8位(10位)  浦和
    ◆9位(6位)  武蔵小杉
    ◆10位(14位) 鎌倉



    1位を獲得したのは前年同様「横浜」
    2位「恵比寿」、3位「吉祥寺」と絶対的人気を誇る都内の有名どころの中に、なんと4位に「大宮」がランクイン
    前年9位からのランクアップ。
    さらに8位には「浦和」もランクイン。
    「さいたま新都心」は29位→23位、「武蔵浦和」は83位→67位と、埼玉県内の上場が目立つ結果となりました。

    大宮、浦和、さいたま新都心ともに再開発が進み、タワーマンションが増え続けています。
    同社の担当者は「物件価格や家賃の割安感に加え、働く世代にとって東京駅周辺など都心東側のオフィス街へのアクセスが向上したためではないか」と分析しています。

    世帯構成別にみると、夫婦のみや一人暮らしの世帯よりも、ファミリー世帯からの人気が高い
    英語教育や食育に先進的に取り組んできたさいたま市は、充実した教育などの発信にも力を入れています。
    その認知がすこしずつ広がってきた結果となったのではないでしょうか。


    【穴場だと思う街 トップ10】
     
    ◆1位   北千住
    ◆2位   赤羽
    3位   和光市
    4位   大宮
    ◆5位   中野
    ◆5位   海老名
    ◆7位   駒込
    ◆7位   田端
    ◆9位   池袋
    ◆10位 新宿
    10位 川口
    ◆10位 守谷


    ここでも和光市、大宮、川口と埼玉勢がランクイン
    ランキングにはありませんが、個人的には弊社のある「東川口」もなかなかの穴場だと思っています。
    JR武蔵野線と、南北線直通の埼玉高速鉄道が通っており、都内へのアクセスも良好
    スーパーも多く、普段の買い物に不便は全く感じません
    家賃平均も、都内寄りの川口よりもぐっとお安いです。
    高層ビルが立ち並んで…というような派手さはないですが、その分格段に住みやすい街だと思います。



    いかがでしたでしょうか。
    新生活を始めるのにピッタリなこの季節。
    「お気に入りの街」を見つける際の参考にしていただけたらと思います

  • 【おすすめ】新築物件のご紹介★2019-02-22

    【おすすめ】新築物件のご紹介★




    ハウス・エージェント株式会社様にお招きいただき、新築物件の内覧会へ行ってまいりました。
    2019年1月に完成したばかりの、とてもきれいな新築一棟売アパート!







    【ヴィラ―ト鳩ケ谷】

    5,300万円
    年間想定収入:4,248,000円
    満室時想定利回り:
    8.01%

    川口市三ツ和1丁目
    埼玉高速鉄道「鳩ケ谷」駅 徒歩9分
    木造2階建て

    土地面積:121.17㎡(36.65坪)
    建物面積:138.30㎡
    権利:所有権
    地目:宅地
    都市計画:市街化区域
    用途地域:第一種住居地域





    1K×6戸
    全戸6帖以上、キッチンは完全に独立しているタイプのお部屋です。
    バルコニーはそれぞれ南向き、東向き、西向きの3タイプ。
    南向きのお部屋はとくに明るいです◎





    オートロックのエントランス。
    共用階段も完全に内に入るタイプのつくりで、防犯面でも安心
    共用階段は完全に室内なので、砂ぼこりや落ち葉などの侵入も防げます。
    外階段のタイプより、だんぜん汚れにくいという利点があります





    共用階段にも開閉式の窓有りで、換気もしっかりできます





    白を基調とした室内に、こげ茶の建具が良く映えます。
    こちらは南向きのお部屋。
    1階ですが、陽射しがたっぷり入ります





    クローゼットが大容量なのも入居者にとってはうれしいですね。
    特に女性にとって、収納の大きさは入居の際の大きなチェックポイントにもなります





    室内物干しも完備◎
    雨の日はもちろん、花粉の季節にも大活躍。
    あるとうれしい設備です。





    奥行きのあるガス2口コンロのシステムキッチン
    どうしてもコンパクトになりがちな単身者用物件で、このサイズのキッチンは自炊派には間違いなく高ポイントです◎





    今回見学させていただいた中で、一番いいなと思ったのがこのシューズボックス。
    とにかく大容量
    棚板は可動式ですので、靴だけでなく用途に合わせてお使いいただけます。



    他にも独立洗面台、浴室乾燥機、室内洗濯機置場など、充実した設備ラインナップ。
    男性にはもちろんですが、女性目線でもうれしい、使いやすいお部屋になっているなという印象を受けました。





    最寄り駅は、埼玉高速鉄道「鳩ケ谷」駅
    駅から徒歩9分の立地です。
    埼玉高速鉄道は南北線に直結しており、都心へのアクセスも良好◎
    天候に左右されない、隠れた人気路線です


    建物は劣化対策等級3級取得
    川口市、駅徒歩10分以内、新築、想定利回り8.01%のおすすめどころ満載の物件です(^^)


    詳細等はお気軽にお問合せ下さい♪

  • 賃貸経営新聞2月号アップロードしました!2019-02-09

    賃貸経営新聞2月号アップロードしました!





    ★各種調査結果にみる賃貸住宅市場を取り巻く年初の景気概況
    ★部屋選びの条件に強まるセキュリティー
    ★今秋10月の消費税率の引上げに備え「次世代住宅ポイント制度」を創設




    他にも『賃貸住宅も「バリアフリー」の発想』など、賃貸住宅市場の「今」を取り上げた記事が掲載されています。


    是非ご一読ください!


    バックナンバーもダウンロードできます
    https://www.est-21.com/newspaper/


  • 営業時間変更のお知らせ2019-02-04

    営業時間変更のお知らせ




    誠に勝手ながら、明日2月5日(火)は社内行事の為12時までの営業とさせていただきます。
    ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。

    なお、3月いっぱいまでは火曜も休まず営業いたしております!

    ご相談、お問合せ等、お待ちいたしております



  • 「不動産投資の出口戦力」長期保有という選択2019-01-31

    「不動産投資の出口戦略」長期保有という選択








    不動産投資の出口戦略というと、売却によるキャピタルゲインを得るという面ばかりがクローズアップされがち。
    しかしその一方では、「収益物件を長期保有して継続的に安定した収入を得る」というスタイルの運用方法も存在します。
    収益物件の運用に何も問題がない場合は、「安定した利益」と「節税効果」の両方を得ながら収益物件を買い増していくのが堅実です。
    今回は、所有物件を長期保有する場合の運用ポイントを考えてみたいと思います。



    出口戦略は必ずしも必要ではない


    収益物件の運用で利益を最大化するモデルとしては、

    ◆できるだけ短期間に減価償却をとる
    ◆同時にインカムゲインを最大化する
    ◆減価償却が終わったら出口戦略(売却)によって売却益を得る
    ◆節税効果が最大化する長期譲渡のタイミングで売却する


    という流れになります。
    しかし、収益物件を売却すると当然ながら賃料収入のインカムゲインはなくなってしまいます
    同じような条件の収益物件を、売却のタイミングでまた手に入れられるという保証もありません
    そこで、長期にわたって収益物件を保有し続けるという選択肢もでてきます。



    長期保有のメリット


    収益物件を長期保有するメリットは、何よりも『安定収入』という収益物件における最大の恩恵を持続的に得られるということです。
    また、最初から出口戦略を組み入れて収益物件を運用する場合と違い、「いつまでに売らなければいけない」という制約もありません。
    キャッシュフローが回っていて、特に売らなければならない理由もないのであれば、長期保有したままインカムゲインを得ていればよいということです。

    何らかの売らなければならない理由が発生した場合や、利益を最大化できる機会が訪れた場合は、もちろん売却を選択することもできます
    市況が変わって保有している物件が高く売れるチャンスが訪れれば、売却して利益を得られます。
    また、他に所有している収益物件の修繕費用がかさむなど業績が落ち込んだタイミングで売却益を得て、損失を取り戻すことも可能なのです。



    収益物件を買い増しして賃料収入を増やす


    減価償却が終わった収益物件を長期保有しながら物件を買い増ししていくことで、さらに数年間課税を先送りする方法もあります

    木造物件であれば取得から4年経過後、減価償却が終わった段階で同じように短気で償却できる木造物件を再び取得します。
    この買い増しのタイミングでは1棟目の物件が利益を大きく生んでいる状態ですので、買い増し取得分の費用は利益と相殺されるため赤字は幅は1棟目ほど大きくなりませんが、利益をださない、もしくはできる限り抑えることは可能です。
    その先も、2棟目の物件の減価償却が終わるタイミングで3棟目を取得というように、物件を追加取得し利益を先送りしていけば、継続的に「家賃収入=キャッシュフロー」が拡大していきます。

    一方で残債は時間の経過とともに減っていき、ある時点で完済します。
    このように長期保有しながら物件を追加取得していけば、キャッシュフローだけで生活ができるようになります。
    長期保有による安定した賃料収入を一定レベルまで目指すというのは、経済的な安定を得るうえで非常に理にかなった運用方法でもあるのです。



    変動が少なく、安定した賃料収入が得られる物件はもともと長期保有に向いています
    その利点を活かした長期保有と追加物件取得による賃料収入を増やしていく方法は、堅実であると同時に戦略的な不動産の活用方法とも言えます
    市場の状況により売却することで利益の最大化ができるようなら売却をするも良し、長期で保有して節税しながら一定レベルの賃料収入を目指すも良し。
    ご自身の描くスタイルで、今後の不動産投資を進めてみてはいかがでしょうか。

     

  • 『出口戦略』から考える不動産投資2019-01-22

    『出口戦略』から考える不動産投資








    不動産投資における「出口戦略」とは、「物件の売却」を意味します
    まだ不動産を購入していないうちから売却について考えるのは、気が早いのでは?と思うかもしれません。
    しかし、「売却できる不動産」とは「市場価値がある不動産」ということ
    したがって、購入の段階で売却までを考えておくことはとても大切なことなのです。
    不動産投資の「出口戦略」ついて考えてみましょう。



    物件を売却するタイミング


    個人が売却したときに、売却益に対してかかる税金が「譲渡税」です。
    売却益の種類は、「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」の2種類があります。

    「短期譲渡所得」は、建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下という規定になり、税率は39%。
    一方「長期譲渡所得」は、建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもので、税率は20%となり、大きく下がります。

    税率のみを見れば、売却は5年目以降の方がお得です。
    とはいえ、売却のタイミングは投資戦略や物件を保有する目的、不動産市場の状況によっても変わるので、一概には言えません。



    売却だけが出口戦略ではない?


    出口戦略として物件を売却する場合、売却益としてキャピタルゲインは手に入りますが、「家賃収入」というインカムゲインは失うことになります
    短期的に売却益を上げることで資金を手にする目的であれば、税制や不動産マーケットの状況を見ながら売却という選択肢をとるのがよいでしょう。

    一方、資産形成目的で中長期的な投資を考えているのであれば、短期では物件を売却せずにインカムゲインを重視します
    この場合は10~20年の中長期スパンで保有し、安定的・継続的に利益を上げていける物件選びをすることが重要になります。
    インカムゲインによって資金に余裕が出てきたら、次を買い足して保有物件を増やすことで投資の拡大を図ります。

    最終的に物件を売却するかどうかは、借入金の返済やローンの利息、修繕費などを含めたキャッシュフローの収支や、不動産市場の動向などを見てタイミングを決定するのがよいでしょう。



    可能性を広げていくのも出口戦略


    成功する投資の基本は分散投資です。
    例えば、物件の売却によりキャピタルゲイン、家賃収入というインカムゲインによって手元資金に余裕が出てきたら、それを元手に新たなビジネスにチャレンジしてみるのも一つです。
    ローン残債が少なくなった物件を担保に、銀行から融資を受けるという選択肢もあります。



    不動産投資をスタートする前にゴールを見据えた出口戦略を明確にしておくことは、購入する物件選びの大きなヒントにもなります
    出口戦略を考えるには、過去の事例や不動産マーケットの動向など、さまざまな情報が必要となります。
    ぜひ不動産のプロに相談してみましょう。


     

  • 【確定申告】節税対策とポイント2019-01-18

    【確定申告】節税対策とポイント







    毎年1月1日から12月31日までの所得に対してかかる税金を支払うための申告、『確定申告』
    所得があるにも関わらず申告をしなければ、するべき納税をしていないことになり、加算税や延滞税といった税金が加算されてしまいます。
    税金で多くの利益を持っていかれてしまうのはもったいない…
    不動産投資の節税対策と確定申告のポイントについて考えてみましょう。



    不動産投資にかかる税金


    不動産投資によって得た利益は、次の計算式で税金を算出します。

    所得税額=(不動産投資における総収入金額ー必要経費)×所得税率ー控除額

    この式からもわかるように、必要経費が大きければ大きいほど節税につなげることができます。



    必要経費の種類


    【租税公課】
     土地・建物に課せられる固定資産税、都市計画税など。

    【修繕費】
     建物の維持管理、原状回復にかかる内装工事費用。
     ただし、建物自体の価値を上げるような工事費用は固定資産税になります。

    【減価償却費】
     建物の取得費用を、耐用年数に応じて毎年費用計上することができます。

    【損害保険料】
     不動産投資している建物が、火災保険・地震保険などに加入していれば、その保険料を計上することができます。

    【管理費】
     入居者の募集や、建物の管理をしてくれる会社に対し払う費用。

    【交通費】
     物件を見に行くのにかかった交通費や、不動産投資セミナーに出席するのにかかった交通費などが対象です。

    この他にも、不動産所得を得るためにかかった費用であれば必要経費として計上することが可能です。



    事業的規模の場合


    不動産貸付は、事業的規模であれば所得金額の計算が通常と異なるケースがあります
    不動産貸付が事業として扱われているかどうかは、次のいずれかの基準で判断します。

    ◆アパート・マンション等において、賃貸できる独立した部屋が概ね10室以上あること
    ◆賃貸できる家屋においては、5棟以上あること

    事業用として判断された場合とそれ以外の場合との計算上の違いは、以下の通りです。

    ◆事業的規模であれば、不動産の取り壊しなどにより資産損失の場合、損益となった分の全てを必要経費として計上することができる。
    ◆事業的規模であれば、賃料回収不可になった場合の貸倒金を全て必要経費に計上することができる。
    ◆事業的規模の場合のみ、青色事業専従者給与または白色事業専従者控除が適用される。
    ◆事業的規模であれば、青色申告特別控除の適用は最高で65万円。それ以外の場合は最高で10万円の控除となる。


    固定資産税による節税


    私有地であっても、固定資産税が非課税になるケースもあります。
    それは、土地の公益性が高い場合です。
    公益性の高い土地とは、私道や公園が挙げられます。
    例えば、不動産投資でマンション経営をされている方は、敷地内に公園を設け一般開放することで固定資産税の節税になります。



    損益通算による節税


    不動産所得で赤字になってしまった場合、給与所得など他の所得と損益通算することで節税対策となります
    例えば、不動産所得で200万円の赤字だった場合、給与所得の500万円から差し引くことができます。
    これにより、給与から源泉徴収で引かれていた所得税が還付される可能性もあります。
    ただし、不動産所得の赤字のうち、土地を購入する際の借入金利息に対応する赤字は損益通算できません



    不動産投資は相続税の面でも節税にもなる


    現預金や株式の相続税は時価で評価されますが、土地や建物は購入時よりも低く評価されます
    この差額分が、相続税の節税となります。
    さらに、不動産投資をする場合は賃料収入も発生するため、
    相続税の対策もしながら収入を得ることもできるです。
    ただし、不動産投資には空室リスクや管理の手間というデメリットも生じます。
    相続税節税のためだけに投資を始めようというのは、おすすめしません。



    確定申告に必要な書類


    不動産所得がある場合、確定申告時には次のような書類が必要です。

    ◆不動産売買契約書
    ◆固定資産税通知書
    ◆借入金の返済予定表
    ◆各種保険の証券
    ◆賃貸契約書
    ◆修繕を行った場合は、その見積書・請求書・領収書、管理を外注している場合は、管理会社からの賃料入金明細書・その他の収入がわかる書類


    この他にも、給与所得があれば源泉徴収票、必要経費の領収書も必要です。
    不動産投資を始めてからすぐに手元に来ているという書類もあります。
    なくさないようにきちんと管理しておきましょう。



    過去5年までは確定申告が可能


    申告漏れなどで、本来ならば受けられたはずの控除があるということは、税金を多く支払っているということ。
    そんなときは、確定申告の「還付申告」をすることで受けられなかった控除分の税金を取り戻せる場合があります。
    還付申告は受付期限が当該年の翌年の1月1日から5年間と定められているので、さかのぼって過去5年まで申告することができます



    いかがでしたか?
    無自覚でいると損をする場合もある確定申告
    日頃から帳簿をつけたり、必要書類をそろえておくことが大切です。