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  • 相続されない賃借権「終身建物賃貸借制度」2018-09-17

    相続されない賃借権「終身建物賃貸借制度」







    『終身建物賃貸借制度』をご存知でしょうか?
    『終身建物賃貸借制度』とは、平成13年10月に施工された「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、「高齢者単身・夫婦世帯等が終身にわたり安心して賃貸住宅に居住することができる仕組みとして、借家人が生きている限り存続し、死亡時に終了する相続のない一代限りの借家契約を結ぶことができる制度」です。
    この『終身建物賃貸借制度』をもっと広く使いやすい制度にすることで、高齢者に貸しても良いと考える不動産所有者をもっと増やそうと、国土交通省が省令改正等で緩和を行うことを発表しました。



    一代限りの契約『終身建物賃貸借制度』


    高齢者に住宅を貸す際に、「賃借権が相続人に相続され審査をしていない人が居住し続けてしまう」可能性を不安に思う不動産オーナーもいるのではないでしょうか。

    それを防ぐという意味でも『終身建物賃貸借制度』は存在します。
    この制度を利用するためには都道府県知事の認可が必要であり、建物に対してはバリアフリーの基準を満たしていることが条件となります。
    さらには多数の書類提出も必要と、超えるべきハードルが多かったのが事実。
    そのため、これまで利用してきたのは大半がサービス付き高齢者向け住宅でした。


    今回の主な改正の内容としては

    ◆事業認可の申請手続きの簡略化
    具体的には付近見取図、配置図、建物の登記事項証明書、法人の登記事項証明書等の添付書類を不要とする。

    ◆改修コストの軽減
    既存の建物を活用する際、これまでは段差や階段の寸法などにバリアフリー基準がありましたが、その基準を削除。

    ◆シェアハウスでも適用できるように
    9㎡以上のシェアハウス型住宅についても終身建物賃貸借制度が使えるようにする。

    ◆自治体の裁量範囲を拡大
    都道府県及び市町村の定める高齢者住居安定確保計画により、強化または緩和できる認可基準として、設備基準及びバリアフリー基準を追加。
    現行は床面積のみとなっており、これについては自治体により差が出ることが予想されますので、必ずしも緩和に向かうとは限りません。



    そもそもこの『終身建物賃貸借制度』は、60歳以上を対象にするなど細かくルールが定められた賃貸形態であるため、大きな収益というよりは、安定的に、かつ社会的にも意義のある貸方をしたいという人向きな所があります。
    ただし、ニーズは確実にあります
    国土交通省によると、単身高齢者については今後10年間で100万世帯の増加が見込まれ、このうち賃貸住宅入居者は22万人にのぼるとみられています
    それだけに、高齢者を受け入れる準備に特に力を入れているのです。



     

  • 9月号賃貸経営新聞アップロードしました!2018-09-15

    9月号賃貸経営新聞アップロードしました!




    ★加速度的に進行する賃貸経営のIT・オンライン化
    ★成功するリフォーム3つのポイント
    ★高齢者の居住の安定確保を目指した一代限りの契約「終身建物賃貸借制度」



    他にも「2030年を目途とする今後の不動産のあり方」など、読み応えのある記事が掲載されています。
    是非ご一読くださいsmiley



    バックナンバーもダウンロードできます
    https://www.est-21.com/newspaper/




  • 備えあれば患いなし!不動産投資家が入るべき保険とは2018-09-13

    備えあれば患いなし!不動産投資家が入るべき保険とは







    自然災害はなかなか人間の力だけでは防ぐことができません。
    前回、「水災」についてピックアップしてお話ししましたが、自然災害は水災だけではありません
    不動産投資家として、金銭的な災害リスクに備えるには各種保険への加入が必須です。
    では、どのような保険に加入するべきなのでしょうか?



    不動産投資家が入っておくべき保険とは


    不動産投資家入っておくべき保険としては、

    ◆火災保険
    ◆地震保険
    ◆施設賠償責任保険


    の3つがあります。

    火災保険は火災が起きた時だけでなく、風災や水害、盗難、破損など数々のリスクに備えられます
    ローンを組むときは、金融機関から火災保険の加入を条件として求められることがほとんどです。
    また、木造は火災保険料が高く、RC造は耐震性や防火性があるので保険料は安くなる傾向があります

    地震保険は地震が起きた時に損害をカバーしてくれますが、最大でも建物の建設費の半額程度しか保証されません
    それでも国と保険会社が合同で提供している、公共性の高い保険です。
    しかし、地震大国の日本だけに、いつ起こるかわからない地震への保険は必須と言えます。

    施設賠償責任保険は、建物の破損などにより周辺の建物や住人に被害を与えてしまった場合の保険です。
    住宅密集地などでは周辺の被害も考慮しなければならないので、付近への影響を考えながら加入を考えましょう



    火災保険


    火災保険と一口に言いますが、実は「住宅火災保険」「住宅総合保険」の2種類の保険があります。
    「住宅総合保険」であれば、かなりの被害に対応してくれます。
    保険料は高くなりますが、「酔っ払いが建物を壊した、盗んだ」「ブレーキミスによる建物への被害」などの火災とは全く関係ない被害でも、保険金を受け取ることができます


    ◆住宅火災保険

    一番ポピュラーな火災保険であり、建物と家財を対象にしています。
    掛け金は安い一方、保険のカバー範囲は狭いです。
    基本的には火災、落雷、風、破裂、爆発、雪災、ひょうによる被害をカバーします。

    ◆住宅総合保険

    住宅各火災保険より補償範囲が広く、様々な被害や損害に対応できるものの一例が住宅総合保険です。

    ・自動車の突入による壁などへの被害
    ・暴徒による建物への被害
    ・盗難や使用上のミスによる建物内設備の破損
    ・水害
    ・落下物

    などを対象としています。



    地震保険


    地震保険は、基本的にどんなに手厚い保険に加入していたとしても、建物を建て替える費用の半額程度しか出ません。
    そのため全損時の備えになるとは言い難い面があります
    そこで大家として利用したいのは、全損時ではなく、むしろ一部損時の補償です。
    一部損の場合は、建物評価額の5%が保険から下りることになっています。
    一部損ですから、わずかな被害でも支払われるケースがあります。

    特に東日本大震災の時には、関東のアパートでも地震による被害が数多く発生しました。
    多少の損害ならば意識せずに自己負担で修繕してしまう人もいるのですが、まずはその前に一部損に該当するかどうかについて保険会社に確認しましょう。
    わずかなヒビが入った、アパートの表札が落ちたなどの被害でも、一部損に認定されれば建物の評価額の5%の保険金が下りたという実例もあります。



    マンションやアパート大家のための保険


    火災保険のオプションの家賃保証特約、家賃保証保険に加入すれば、災害により部屋が貸出不能になった場合に対応してもらえます

    火災や水害で部屋が大きなダメージを負って、修繕期間が半年以上になることもあります。
    その間は部屋が貸し出せないので、大家の収入が大きく減ることもあるでしょう。
    しかし家賃保証特約などに入っておけば、部屋が使用不能の間、家賃を保険金の形で支給してくれます。

    また家主費用特約は、いわゆる事故物件となるような事態、部屋の中での殺人事件や病死に対応できるオプションです。
    瑕疵物件化したことで心理的に家賃を値下げしなくてはいけなくなった、工事を行うので一定期間貸し出せなくなった、というときでも、この保証があれば保険金が下ります
    原状回復のための費用や、遺品整理の費用も負担します。



    リスク対策は不動産投資を行う上では、必ず考えなければいけないことです。
    特に自然災害に被害は人智を超えたものがあり、大家がどんなにリスクを想定していてもそれを上回る被害が発生することもあります

    2016年の熊本大震災も、地震が起きにくい場所で、かつ震度7にも耐えうる建物が2度の地震で損壊したということもありました。
    災害への根本的な対策としては、やはり建物などのハード面だけでなく、火災保険、地震保険などの保険に加入して起き、保険金という形での対策を考えた方が、損害に幅広く対応しやすいのではないでしょうか。

    不動産投資物件を購入する際には、自治体によるハザードマップなどを見ながら起こり得る災害を把握し、その上でできるだけ手厚い保険に加入しておくことも大切です。


     

  • 臨時休業日のお知らせ2018-09-07

    臨時休業日のお知らせ


    誠に勝手ながら、9月11日(火)は社員研修のため、休業日とさせていただきます。
    ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。


  • 火災保険の「水災(水害)」、理解していますか?2018-09-03

    火災保険の「水災(水害)」、理解していますか?







    西日本豪雨などで、洪水被害が相次ぐ日本列島。
    明日明後日にかけて、また日本列島に台風が上陸する恐れが…。
    地球温暖化の影響もあり、昨今では風水害による被害が相次いで起こっています
    ことにいったん起きると止めることが難しい「水害」は、しばしば激甚災害に発展しており、生活の基盤を根こそぎ奪う可能性すらあります

    万が一、住宅や家財に水害による被害を被ってしまった時には、火災保険が役立ちます。
    火災保険における「水災」の被害内容・補償内容はどのようなものなのでしょうか。



    台風や豪雨による洪水のほか、土砂崩れなども「水害」


    火災保険には水害(火災保険では水災と言います)による被害において補償を受けられる商品がありますが、火災保険の指すところの水害とは、具体的にどのような被害なのでしょうか。

    【洪水】
    台風や暴風雨、豪雨等により発生した洪水、あるいは融雪による洪水などです。
    近年相次いでいるゲリラ豪雨などで、マンホールから水が溢れ出したために起きる、いわゆる「都市型水害」も対象になります。

    【高潮】
    台風が近づくと気圧が低くなり風が強くなると起こりやすくなる、高潮による被害も対象になります。
    ただ、内陸部に住んでいる方にはあまり縁のないものでしょう。

    【土砂崩れ】
    集中豪雨などによる土砂崩れも水害です。
    例えば、地滑り、がけ崩れ、土石流などがあげられます。
    なお、地盤が圧縮され沈んでしまう地盤沈下の被害はとても深刻なものですが、こちらは火災保険では保証されません

    これらにより、マイホームが流失、倒壊、床上浸水などの被害を受ける可能性がある場合は、水害を保証する火災保険を検討することをおすすめします
    逆に、水害の補償を必要としない場合は、水害補償をしない火災保険にすれば、保険料はその分割安になります
    市街地にあるマンションの高層階であれば、洪水、高潮、土砂崩れのいずれの被害も受ける可能性はほぼないのではないでしょうか。



    「うっかり水浸し!」は水害ではない


    火災保険で対象となる「水害」は、自然災害による「水」の被害の一部である必要があります
    一方同じ自然災害でも、雪、ひょう、風による被害で建物や家財が破損したりした場合には水害には該当しませんが、「風災・ひょう災・雪災」として火災保険から補償を受けることも可能です。

    水の被害といえば、うっかり水を止め忘れて家を水浸しにしてしまったというケースもあります。
    しかし残念ながら、当人の過失により起こってしまった損害は水害には該当せず、補償を受けることはできないのです。
    また、マンションの上の部屋の住人の過失による水漏れ損害、あるいは建物内外の給排水設備の事故による水漏れ損害も水害とはみなされませんが、こちらは「水漏れ損害」を補償する火災保険の契約をしていれば、補償を受けることが可能です。



    昔の火災保険だと保証は最大でも損害の70%まで


    火災保険の契約さえしておけば、水害が必ず補償されるわけではありません
    水害補償のある契約をしていれば可能ですが、確認すべき点もあります。

    水害の補償で知っておくべき重要な点は、損害額の全額を保証する商品ばかりではないということです。

    かつて主流商品だった住宅総合保険の水害補償は、2000万円のマイホームの建物が洪水で流失してしまった場合でも、受け取れる保険金は70%の1400万円が限度額。
    床上浸水を被ったり、建物や家財に損害を受けた場合にも、地震保険と同様、損害の全額が補償されるわけではなく、さらにざっくりとした保険金の支払われ方になります
    これはいったん起こると止められない水害が、保険会社にとって大きな保険金支払いリスクをはらんでいるからでしょう。



    水害の被害を100%補償できるものもありますが…


    現在販売されている火災保険では、水害の補償をこれまでよりも強化しているものも出ています
    例えば、床上浸水を条件に実際の損害額を支払うものもあれば、損害割合が30%以上となった場合に保険金額を限度に損害額を保険金として支払うものもあります。



    さまざまな選択肢もあることを知ったうえで、マイホームの状況を踏まえた現実的かつ合理的な選択をすることが大切です。
    どのような商品であっても、商品である限りはその限界があります。
    ただ契約さえしていれば、困った時に役立つというわけではありません。
    だからこそ契約時には必要な補償を吟味して、困った時に本当に役立ってくれる保険を選びましょう



    当店は東京海上日動火災保険の代理店です。
    http://www.tokiomarine-nichido.co.jp/
    お気軽にご相談ください

  • 空室が埋まらない!見落としがちなポイントと理由2018-08-28

    空室が埋まらない!見落としがちなポイントと理由








    不動産投資家にとって、もっとも避けたいのが空室。
    長期にわたって空室が続く部屋もあれば、あっという間に埋まる部屋もあります
    その違いはどこにあるのでしょうか。
    実は、自分では気づきにくいところに空室の理由はあるものです。
    どのようなところに空室の理由が隠れているのでしょうか。



    退去後1カ月無反応は危険


    物件が余っている昨今。
    かつては退去1カ月前の解約予告時点で募集を開始し、退去前に次の入居者が決まっているということもありました。
    しかし、現在そういった物件は減少しています。
    一部の人気エリア以外は、なかなかありません。

    理想は退去して1カ月以内
    スケジュール的には解約予告で募集を開始し、退去後すぐにリフォームなどに取り掛かり、退去10日後には内見できる状態になっているのが理想です。

    不動産会社によっては、繁忙期を逃したら次の繁忙期までほったらかしなんてところもあるようです。
    そのような不動産会社に仲介を任せていても、空室は埋まりません。



    管理物件・専任物件の方が力をいれやすい


    『熱心にやってほしい』と要望したところで、不動産会社が動いてくれるとは限りません。
    空室が増えて決まりにくくなっている現在、人手不足もあり、どの物件にも同じように手を掛けられないのが現状です。
    不動産会社からすれば、同じ作業をするなら報われる可能性が高い「管理物件」や「専任媒介物件」の仕事を優先にやろうと思うものです。

    空室から募集に至るまでには、室内清掃や改修のほかにも、出稿の準備などさまざまな作業があります。
    現地に行って、図面を作って、写真を撮影、ようやく募集をかけられると思った時に『他で決まったから』と言われては、それまでの作業は全て無駄になってしまうのです。
    それを何回も繰り返すような投資家・大家の仕事に一生懸命になれというのは、自分の身に置き換えて考えたらいかがなものでしょうか。

    よほど物件に魅力があれば別ですが、数多くの会社に仲介を依頼しているオーナーの物件は、やりたがらないのが普通です。



    問い合わせすらない物件は、価格・情報発信源の見直しを


    問い合わせすらない物件の場合、原因と思われる理由は2つあります。
    ひとつは、賃料や契約時の費用などが相場にあっていないというもの。
    周辺の相場が下がっているにも関わらず、それを聞こうとしない、あるいはリフォーム費用を家賃に載せていたりするケースです。

    もう一つは情報発信源に問題がある可能性
    情報発信減に問題がある場合、「ネットに出ていない」「出ていても必要な情報が掲載されていない」「写真が載っていない」という3点が考えられます。
    レインズに掲載されていない、ポータルサイトにも間取り図だけが載っているというような場合には、不動産会社にITリテラシーがない、掲載にお金がかかるからやっていない、多忙でやれていないなどが理由として考えられます。

    管理会社でも繁忙期は全物件を回れないぐらい忙しいのが事実。
    仲介だけ受けている会社の場合ならなおさらです。
    そのため、他社の情報をそのまま流用しているなど、物件の差別化ができていないケースが出てしまうのです。

    最近は多くのポータルサイトで写真多数が推奨されており、写真は必須です。
    ただ、現地に撮影に行くには時間も手間もかかります。
    それで躊躇しているというケースもあるのではないでしょうか。



    問い合わせはあるが内見がない物件は、周辺リサーチを


    問い合わせはあるものの内見には至らない物件は、周辺のリサーチが不足しているケースが多いです。

    不動産会社の営業は、一つの問い合わせに対し複数物件を提案します。
    そこで他物件との競合に負けてしまうのが、問い合わせはあるが内見に至らない物件なのです。
    当て馬という言い方をしてもいいでしょう。
    3物件あったら、一番下と思われてしまう物件です。
    これについては、周辺の競合しそうな物件をあらかじめリサーチし、選んでもらうポイントを作っておかなければ、ずっと選ばれないままになってしまいます



    内見されても決まらない物件の盲点は、共用部・外観


    内見には来てもらえるものの、決まらない物件。
    これにはいくつかの理由があります。
    例えば笑い話のようですが、写真が良すぎて実物が悪く見えるというケースもあります。

    それ以外ですと、意外と不動産投資家や大家が見落としがちなのは室内以外の外構や共用部
    部屋のリフォームは頑張っているのに、敷地内、共用廊下などに難ありというケースが意外に多いのです。
    掃除すらしていない、ポストにクモの巣、廊下がゴミだらけ…そのような物件で決まるわけがありません。

    外観を見た時点で気に入ってもらえた場合、人は室内で良いところを探そうとします。
    しかし外が気に入らなかった場合、断る理由を探そうと思って室内を見ます。
    『部屋は気に入ったんですけどね』という断り文句は、それの典型なのです。

    室内以外は自分で努力できない部分もありますので、物件を購入するときに気を付ける必要があります。
    例えば旗竿地で両隣が荒れ放題という場合、隠しようがないこともあります。
    そのため、あらかじめ何か対策を考えてからの購入をお勧めします。
    1000万円の予算があるなら、住宅に800万円、外構に200万円の比率で見た目を向上させるべきです。

    よく『人は見た目が9割』といいますが、物件はそれ以上に見た目がポイントになります。
    掃除費用を節約する物件は決まりません。
    かける費用がないなら、自分の労力をかけてきれいにするべきです。
    しかし、物件が決まるのは他人からの評価の結果であり、所有者の自己の満足の結果ではありません。
    あくまでも、入居者=お客さんにどう見えるか、それが大切です。

    所有者がきちんと手を掛けている物件は、古くてもきれいです。
    築年数が浅くても共用部が汚い物件より、はるかに早く決まることもあります。
    所有者が愛情をかけている物件かどうかは、外観・共用部からすぐにわかります
    それは入居者にもわかるものです。
    そこに気付かないと、空室はいつまでも埋まりません。



    不動産投資家・大家は自分の物件しか見ていないこともあり、他物件と比較して自分の物件を評価するという視点にはなりにくいものです。
    しかし、実際の賃貸市場では常に比較され、その上で入居が決まります。
    今一度、「自分の物件」という観点を離れ、多方面から客観的にみてみることが必要なのではないでしょうか。



     

  • 不動産投資物件の売却で失敗しないために2018-08-24

    不動産投資物件の売却で失敗しないために







    投資用不動産を購入したけれど、想定以上に持ち出しが多かったり、空室や修繕で損害が拡大してしまったなどの場合、「売却」を検討しなければなりません。
    不動産売却はほとんどの方が初めてのことです。
    不安が募り慎重になってしまうのは当然です。
    売却を依頼する不動産会社から、売出価格の設定、契約の内容など、不動産売却は大きな決断を迫られることが多く、これらの小さな判断ミスが後の大きな損失へと繋がってしまうことも珍しくありません
    また、いくら本を読んだりインターネットなどで調べてみても、実際に経験しないとわからない意外な落とし穴も存在します
    購入で失敗した人は売却でも失敗する傾向にあり、失敗する理由も同じような内容であることが多いのです。
    では、どのようなことに気を付けたらよいのでしょうか。



    一括査定サイトには要注意


    不動産、引っ越し、保険のサイトを調べていると、ほぼ100%の確立で目に入ってくるのが一括査定(見積り)サイトです。
    一見便利そうなサイトに思えますが、不動産売却で利用するのはあまりおすすめしません

    一括査定サイトとは、個人情報や物件情報をフォームに入力すると、登録されている不動産会社へ一斉に送信してくれる仕組みのサイトです。
    査定サイト側の収益は、登録している不動産会社へ個人情報を流すことにより発生します。

    登録が簡単、利用料無料、不動産会社を選ぶ手間が省けるなどメリットと感じることも多いですが、決してメリットだけでなくデメリットもあることを理解しておく必要があります

     ①鳴りやまない電話
     ②個人情報の流用
     ③情報が多すぎることによる混乱


    主に上記のことが挙げられます。
    また、大手の不動産会社などは基本的に登録されているので連絡が来ますが、中小の不動産会社はあまり登録していません。
    そのため、査定を依頼したい地域の優良業者が抜けてしまう結果にもなります。



    不動産会社は大きい小さいで選ばない


    全ての不動産会社に特徴や得意分野があるように、不動産売却は「大手不動産会社に任せておけば安心」というものではありません
    もちろん、大手には大手の良さがありますが、時には地場に強いネットワークを持つ中小の不動産会社が力強いパートナーになってくれることもあります
    また実際には、会社よりも担当者の力量が売却の成否に大きく関わってきます



    複数の業種から選択する


    依頼する業者が知り合いなどでなければ、1社のみではなく複数の業者へ依頼しましょう
    「複数の業者へ依頼するのは失礼じゃないのか?」と心配される方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。
    高額な物件になるほど査定額の差も大きくなります
    納得のいく価格を提示してくれる業者を選ぶことも大切です。

    自分の不動産を高く売りたいのは誰もが思うこと。
    しかしながらやはり相場を大きく上回る金額で売却できることは、稀です。
    時間をかければ高く売れるというものでもありません。
    逆に時間をかければかけるほど、売れ残った不動産としてイメージの低下を招き、税金の負担や減価償却などのリスクも大きくなります。
    また不動産売却では、タイミングも重要です。
    売却できるときに売却しないと、次は半年後…というように大きな損失を被ることにもなりかねません。



    不動産投資は、購入するときに売却を想定した選択しなければなりません。
    必ずリスクが付きまとう投資なので、頭でっかちにならない程度にたくさんの情報を知っておくべきです。

    ご相談いただいた不動産をいかに高額で売却するか、いかに価値を上げて売却するかに、不動産会社としての力量が問われます。
    優良な不動産会社は、物件売買だけでなく、接道所有権の一部を買い取る交渉や、建替えに際する役所交渉、隣人トラブルの解消など、不動産の弱点を解消する知恵と交渉力を持っています

    大切な不動産の売却の際には、多方面で信頼できる不動産会社を選びましょう
    そして、不動産会社任せにせず、自身も積極的に情報を集めることが大切です。




     

  • スルガ銀行不正融資問題から考える、認識の違い2018-08-23

    スルガ銀行不正融資問題から考える、認識の違い







    シェアハウス投資に絡む不正融資を巡り、21日にスルガ銀行の第三者委員会が実施した調査内容の概要が発表されました。
    審査資料の改ざんなど、不適切な行為に基づく融資は1兆円規模に上るとしています。
    ここ数年、不動産投資が一種のブームとなっていましたが、お金を「借りる側」と「貸す側」の意識には大きな違いがあります
    不動産投資で成功するためには、この違いをよく認識しておくことが大切です。
    スルガ銀行の融資問題を通じて、理解しておくべきポイントを考えてみたいと思います。



    投資案件として回らないことをわかっていながら販売


    この問題の発端は、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズの経営が行き詰ったことにあります。
    同社はシェアハウスを建設して投資家に販売していましたが、投資家に対しては長期の家賃支払いを保証するという「サブリース」システムを採用していました。
    投資家は一般サラリーマンが中心で、資金の多くはスルガ銀行が融資していました。

    今回の調査で、スルガ銀行ではシェアハウスだけでなく中古のアパートやマンションの融資でも、入居率や家賃収入などを記載した書類が偽装されている事例が見つかりました。
    空室率が高く、半ば不良化している物件でも、稼働率の高い優良な物件に見せる手口として使われていたのです。
    関係者によれば、借入希望者の年収や預貯金残高を水増ししていた例も含め、手続きに何らかの不適切な行為が入り込んでいるものは、投資用不動産融資の過半に達しているといいます。

    組織として不正を防止する仕組みができていなかった可能性が高いわけですが、それ以上に大きいのが融資に対する根本的な認識の違いではないでしょうか。



    日本の不動産ローンは「人」に対して行われる


    住宅ローンを含む米国の不動産ローンは、物件に対して融資されるケースが多いとされています。
    米国のローンの多くは、借り手がローンを返済できなかった場合に物件を銀行に明け渡すだけでよいという契約になっています。
    その分だけ金利は高いですが、家を手放してしまえば借金からは解放され、たいていの場合自己破産する必要もないのです。
    これに対して日本の不動産ローンは、「物件」ではなく「人」に対して行われます
    ローンが返せなくなり家を失ったとしても、自己破産しない限り、借り手は自らの稼ぎの中から延々と返済を続ける必要があります。

    アパートローンも同じで、貸し手、つまり銀行側は借り手が考えるほど物件の善し悪しを判断していないのです。
    特にスルガ銀行はその傾向が顕著だった可能性が高いと考えられますが、この場合貸し手が重視するのは、借り手の「属性」です。
    銀行は、物件よりも借主の属性を見てお金を貸すという状況に陥りやすく、こうしたスタンスが行き過ぎると、今回のように失敗が確実な物件にも融資をするというところまで突き進んでしまうのではないでしょうか。
    かぼちゃの馬車で融資を受けた人の多くは、比較的年収の高いサラリーマンが多いとされているのも、それ故のことなのではないかと考えられます。



    不動産投資の初心者は、銀行の融資が下りる物件は優良物件であると勘違いしやすいのが実情です。
    しかし、銀行は属性を見て融資の可否を判断しています
    1棟目がうまくいたからといって2棟目の融資を申し込むと、年収の低さを理由に断られるということは多々あります
    銀行側としても、貸したお金は回収することが基本です。
    これはあらゆるローンに共通して言えること。
    銀行と付き合うときには、必ず意識しておかなければならない重要なポイントなのではないでしょうか。


     

  • 可能性ゼロではない!「夜逃げ」が起きてしまったら2018-08-19

    可能性ゼロではない!「夜逃げ」が起きてしまったら







    入居者が家賃を滞納して、さらに夜逃げ
    ドラマや映画の中だけの出来事だと思っていませんか?
    基本的にはあってはいけないことですが、可能性はゼロではありません
    長く不動産経営をしていると、どうしても避けては通れないケースもあります。

    もしも「夜逃げ」が起こってしまったら、どのように対処すればよいのでしょうか。



    荷物は勝手に処分しない


    まず踏まえておかなければならないのは、夜逃げされた段階では、部屋にある荷物の所有権は「夜逃げした賃借人」にあるということです。

    勝手に大家が処分してしまっては、他人の物を破損することになってしまい、仮に借主が戻ってきた場合に損害賠償を求められる可能性があります
    荷物の中に高価なものが含まれていたりすると、問題はさらに大きくなります。
    例えば荷物の中に高額な時計や宝飾品が紛れていて、それらを気づかずに捨ててしまった場合など、借主から莫大な請求をされる恐れがあるのです。

    他人の荷物を勝手に処分することは、器物損壊罪などの犯罪になる恐れもあります
    荷物のうちの一部を自分のものにしてしまったら、窃盗罪が成立する可能性もあります
    さらに勝手に入居者宅に侵入したことが、住居侵入罪にあたると評価されてしまう恐れもあるのです。

    借主が賃料を滞納して夜逃げしたにも関わらず、大家である自分が犯罪者になるなど納得できないかもしれません。
    しかし、法律で自力救済が禁止されている以上やむを得ないのです。



    借主を見つけて所有権を放棄させる


    まずは借主を見つけ出して、所有権を放棄させる方法があります
    本人が連帯保証人などと連絡を取っていることも考えられるので、それが親や親族なら行先に心当たりがあることもあります。
    そこで、まずは連帯保証人に本人の居場所を尋ねましょう。
    本人が見つかったら、所有権放棄書に日付を入れて署名捺印してもらいます
    その後は、大家が荷物を処分しても違法になることはありません。



    見つからないときは訴訟を起こす


    本人が見つからない場合には、滞納賃料の支払いと明け渡しを求める裁判を起こさなければなりません
    夜逃げした場合には相手は行方不明ですが、相手の居場所がわからなくても「公示送達」という方法を利用して裁判を起こすことが可能です。
    公示送達を利用すると相手は裁判には出席せず、反論もしないため、こちらの主張がすべて認められることになります。
    具体的には、相手に対する未払い賃料の支払い命令と、物件の明け渡し命令の判決が下されます



    判決が出たら強制執行をする


    物件の明け渡しを認める判決が出たら、それを使って「強制執行」をする必要があります
    強制執行とは、明け渡しの手続きです。
    裁判所に申し立てをして執行官に現地に来てもらい、荷物を持ち出してもらうことができます。
    持ち出された荷物は競売にかけられ、売却代金は申立人に支払われます。
    強制執行の手続きが終わったら、あとは自分で残置物を処理して清掃します。
    こうして室内を整えたら、次の入居者を募集することも可能になります



    未払い家賃は連帯保証人に請求する


    借主が夜逃げをすると、当然家賃は支払われません。
    賃貸借契約を締結する際には連帯保証人や保証会社をつけているのが通常ですので、未払い家賃についてはそれらの人に支払ってもらいましょう
    未払い家賃を連帯保証人に対して請求するなら、本人の行先を問い合わせる際に支払いを求めるのが賢明です。



    夜逃げをされてしまうと、いろいろと面倒な手続きが必要になり、大変な目に遭います。
    大事に至らないためには、家賃の滞納が始まって不審な動きがあったら、放置せずにすぐに対処することが大切です。
    そうすることで、最終的に夜逃げにつながる被害を防ぐことになります。

    最近の夜逃げは質の悪いものも多くなっています。
    もし万が一夜逃げの被害に遭ってしまったら、安易に考えずきちんと手続きの段階を踏んで対処するようにしましょう。






     

  • 本日より通常営業!2018-08-17

    お休みの間も会員登録や物件へのお問合せをいただき、ありがとうございました

    本日より、店舗の方も通常通り営業いたしております!

    身も心もリフレッシュし、また新たな気持ちで頑張ります。
    質問やお問合せ、お待ちしておりますsmiley