2019年2月号エスト賃貸経営新聞の賃貸経営新聞 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング

2019年2月号エスト賃貸経営新聞

各種調査結果にみる賃貸住宅市場を取り巻く年初の景気概況
緩やかな回復基調が続く中、一服感がみられる

新春の賃貸ビジネスが佳境に入っています。
反響数、来客数ともに順調に推移している一方、賃貸住宅市場を取り巻く景況感は流動的な動きを見せています。
そこで、ここ1ヵ月の主だった景気動向のニュースをまとめてみました。

内閣府が1月11日に公表した、平成30年12月の景気ウォッチャー調査（街角景気）によると、「景気の現状判断DIは、家計動向関連、企業動向関連、雇用動向関連の全てのDIが低下したことから、前月を3ポイント下回り、3ヵ月ぶりの低下」。
2～3ヵ月左記の景気の先行き判断DIについては、「前月を3.7ポイント下回った」とまとめられています。

景気ウォッチャーの見方は、「緩やかな回復基調が続いているものの、一服感がみられる。先行きについては、海外情勢や金融資本市場の動向等に対する懸念がみられる」としています。

日本銀行は1月10日に、全国の支店等地域経済担当部署からの報告を集約した「地域経済報告（さくらレポート）」を公表したが、それによると、各地域の景気の総括判断を、すべての地域で「拡大」または「回復」としています。

賃貸住宅の投資傾向については、主だった動向として次のようにまとめています。
「貸家の受注は、工場の増設や増員に伴い社宅需要が高まっていることを背景に、増加傾向にある」（名古屋）、「相続税の節税対応や資産運用手段としての需要が一巡したことから、貸家の着工は弱めの動きを続けている」（大阪、京都、神戸）、「貸家の着工は、金融機関の慎重な貸出態度の継続や節税対策需要の一服、建築費の上昇等を背景に、郊外地域を中心に引き続き減少している」（北九州）。

さらに景気の動きについて、帝国データバンクが発表した平成30年12月調査の「TDB景気動向調査（全国）」結果によると、「平成30年12月の景気DIは前月比0.1ポイント減の49.4となり、2ヵ月ぶりに悪化した。国内景気は年末需要がみられたものの、一方で人手不足に拍車をかけたほか、輸出減速などに伴い製造業が悪化するなど、弱含み傾向が続いた。今後は、消費税率引上げに伴う需要増と反動減が予想されるほか、中国など外需の減速や日米通商交渉の行方が懸念され、不透明感が一層強まっている」としています。

実質GDP成長率1.3％程度、名目成長率2.4％程度見込む

なお、平成31年度の政府経済見通しとして、「平成31年度は、同年10月に消費税率の引上げが予定されている中、当初予算において臨時・特別の措置を講ずるなど、各種政策の効果もあいまって、わが国経済は雇用・所得環境の改善が続き、内需を中心とした堅調な景気回復が見込まれる。
この結果、実質GDP成長率は1.3%程度、名目GDP成長率は2.4%程度と見込まれる」としています。

「防犯カメラ」
部屋選びの条件に強まるセキュリティー
建物の要所要所に設置して効果を高める

ALSOK（総合警備保障）はこのほど、防犯カメラに関する意識調査の結果を発表したが、それによりますと、「防犯カメラがあることを70％の人は『安心』と感じている」ことが分かりました。

調査結果で、約82％の人が普段の生活の中で防犯カメラを見ることがある、うち約79％は3年前と比べて防犯カメラが増えたと感じている、約63％の人は防犯カメラをもっと設置した方が良いと思っている、防犯カメラに求める機能は、夜間撮影、高画質・高解像度と答えています。
さらに、かつてみられた防犯カメラに対するアレルギー反応は影を潜め、今日では「もっと防犯カメラを設置した方が良い」と防犯カメラを高く評価しているようです。

家賃同様に防犯には強い関心寄せる

このように昨今の凶悪な事件・事故の発生が影響して、部屋選びにも「防犯」（セキュリティー）の関心がかつてなく強くなっています。
部屋探しの決め手の第一はやはり家賃ですが、女性の場合、とくに家賃同様にセキュリティーに強い関心を寄せ、部屋のセキュリティ―設備で、モニター付インターホン、ドアチェーン、オートロック、ドアスコープなどの要望が高まっています。

賃貸住宅と防犯対策については、国土交通省と警察庁から詳細にわたるガイドラインとして、「防犯に配慮した共同住宅に係わる設計指針」が公表されています。

このガイドラインに沿って、賃貸住宅の新築や改修が行われていますが、防犯カメラについては共用廊下や共用階段、エレベーターなどの建物の要所要所に設置することが必須となっています。

ニュースフラッシュ
今秋10月の消費税率の引上げに備え「次世代住宅ポイント制度」を創設

昨年12月、「平成31年度税制改正大網」が公表されました。
個人所得課税、法人課税、消費課税、納税環境整備などの税制改正の見直しが盛り込まれています。
税制関連法案は3月末頃に成立する予定です。

今年10月に消費税率の引上げが予定されていることから、消費増税向けの対策が目立ちます。
消費税率10％への引上げ後の住宅購入等を支援するため、一定の性能を持つ住宅の新築やリフォームに対して、ポイントがもらえる「次世代住宅ポイント制度」が創設されます。

また、新たな個人事業者の事業承継税制を10年間の時限措置として創設する、現行の事業用小規模宅地特例について、相続前3年以内に事業の用に供された宅地を原則として除外する適正化を行う、中小企業者等の法人税の軽減税率の特例及び中小企業向け投資促進税制の延長などがあります。

なお、ふるさと納税制度が、過度な返礼品を送付する団体について、特例控除の対象外にできるよう、見直されます。

一般賃貸住宅に比べて空室リスクが少ない現象
賃貸住宅も「バリアフリー」の発想

賃貸住宅において『存在感』を増している高齢者。
新住宅セーフティネット法の整備など国の厚い対策が打ち出されています。
そこで、賃貸住宅と「バリアフリー」について見ていきたいと思います。

今日、賃貸住宅市場において、競争を勝ち抜くために、賃貸住宅の設備やデザインの個性化が進んでいることはよく知られています。
その中にあって、バリアフリー対応型の賃貸住宅が一般賃貸住宅に比べて、空室リスクが少ない現象が出ています。
また、市場においても学生、一般単身者の伸びが一定水準にある中、65歳以上の高齢者需要が全国的にも伸びています。

賃貸住宅入居者募集のポータルサイトを見ても、バリアフリー対応型の賃貸住宅のコーナーを別途に設けているのが目を引きます。
それだけ需要が多いのと、その需要に応える物件が増えていることを物語っています。

バリアフリー型で一番多く見られるのが、室内の段差をなくし、手すりを取り付けて、移動しやすくしていることです。
段差を工夫して、廊下や階段に手すりが取り付けられるだけでも随分違います。

その上で車いすが使用できる環境が整備されていると、高齢者にとって毎日の生活が楽になることは間違いなく、そこが人気の秘密となっているのです。

健常人でも玄関口や風呂場にちょっとした手すりが付いていると、ついてを伸ばして身の安全を図るのに役立つものです。

高齢者対応の市場環境が整いつつあります

バリアフリーとは、「高齢者・障害者等が社会生活をしていく上で障壁（バリア）となるものを除去（フリー）すること。物理的、社会的、制度的、心理的な障壁、情報面での障壁などすべての障壁を除去するという考え方」（障害者基本計画）と説明されており、国土交通省はバリアフリーを総合的に捉えた「ユニバーサルデザイン政策大網」を打ち出しています。
ところで、昨年9月、国土交通省は高齢者が死亡するまで賃貸住宅に住み続けられる「終身建物賃貸借事業」を活用しやすくするため、添付書類の削減、既存の建物を活用する場合のバリアフリー基準の緩和等を行いました。

これによって建物のバリアフリー化等の改修コストの軽減を図るため、段差や階段の寸法に関するバリアフリー基準の運用を柔軟にしています。
高齢者対応の市場環境が整ったようです。

賃貸経営ワンポイントアドバイス
入居者満足度の向上が賃貸経営の安定に
管理の充実でオーナー様にお応えします

入居稼働率の向上を図ります

マーケティング用語で使われます消費者の要望に応える「顧客満足」。
そして、満足をより高める「満足度」は、そっくり賃貸経営にも当てはまります。
「入居者満足度」をいかに高めるかに、将来がかかっているのではないでしょうか。
顧客に対するサービスを充実させ、厳しい競争に打ち勝つという趣旨から使われている顧客満足度ですが、賃貸経営も全く同様で、顧客の入居者にサービスと共に、設備関連の充実を図って、満足度を高めることが経営の安定につながっています。

入居者満足が得られた結果、入居稼働率の向上が図られます。
長期にわたって入居してもらうためのあらゆる工夫や様々なサービスが、入居者満足度を高めるものです。

部屋をお探しのお客様が賃貸住宅を選ぶ主な要点は家賃、立地（交通機関）、部屋の広さ・間取りといわれます。
あと、入居者の高評価を得るために工夫するとすれば何があるかといえば、サービスの徹底ではないでしょうか。
日々の生活における苦情等のトラブルへの対応姿勢が物件の評価を高め、満足度を決定します。

入居者目線に立って、問題なく、快適に暮らすための阻害要因を徹底的に排除し、その上に掃除が行き届き、安全性が整備されていますと、より満足度は高まるはずです。

サービスが充実していて、トラブルやクレーム処理に素早く対処していれば、よそへ引っ越す理由がなくなって、自然長く住まわれます。
結局、かゆいところに手が届くサービスを徹底した入居者満足度の向上が賃貸経営の安定につながります。

オーナー様が直接入居者に接してサービスを提供するのは限度があります。
入居者の不満や要望に対応する管理をお任せいただきますと、入居者の満足をいただきながら、オーナー様のご期待に応えることができると考えております。