路線価3年連続上昇!不動産投資と路線価の重要性【2018-07-02更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

路線価3年連続上昇!不動産投資と路線価の重要性

2018-07-02

路線価3年連続上昇!不動産投資と路線価の重要性







2018年分の路線価(1月1日現在)が、2日に国税庁より発表されました。
路線価とは、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額を指します。
正式名称を「相続税路線価」といい、土地の相続や贈与に関する税金を算出する基準として適用されています

全国32万4千地点の標準宅地は17年比で0.7%のプラスとなり、3年連続での上昇となりました。
都道府県別の路線価は東京、大阪、愛知など18都道府県で上昇。
首都圏では東京都(上昇率4.0%)、千葉県(0.7%)、神奈川県(0.6%)、埼玉県(0.7%)がいずれも5年連続で前年を上回りました。
不動産売買が活発化し、都市部を中心に上昇傾向が広がる結果となりました。



不動産投資においての路線価の意味


不動産投資において、この路線価のチェックはとても重要です。
路線価とは簡単にいうと「国も価値を認める土地」ということであり、路線価が高い土地ないしは高止まりしている土地は、国が今後も価格の極端な下落は見込んでないとも言えるのです。
このことが、不動産投資では肝となる『銀行融資』に少なからず影響してきます
不動産投資において、銀行が資金を貸す場合には融資の担保に土地を設定することは常であり、路線価が高い土地の担保評価(担保としての価値)は必然的に高くなり、融資を受ける際にも有利に働くというメリットがあります。



路線価の見方と把握すべきこと





全国の路線価は、国税庁のホームページから閲覧することができます
路線価において注目すべき点は、通り1本・道路1つ離れただけで、1平方メートルあたりの土地価格に大きな差があるということです。
特に大通り沿いの高度商業地域(路線価が丸で括られている箇所)の土地は、小道に入った土地と1.5倍近い価格差があることもあります。
イメージで○○区や○○町の土地は高いと思っていても、実際には予想に反する結果となることもあるのです。

担保評価を考えれば路線価が高いに越したことはありませんが、自己資金・借入金との兼ね合いがあるため過度に高い地域を選ぶ必要はありません。
土地価格の高低を見た後は、過去数年の路線価を遡って土地価格が下落していないかどうかを確認することが重要です。
なぜなら路線価が下がっているということは、国も認める価値が目減りしているか、需要が減退している地域ということになります。
可能であれば上昇基調か横ばいが望ましいところです。
また路線価とは少し離れますが、「賃貸住宅」を経営するという意味で、道路沿い(私道ではない)であるかどうかもチェックすべき部分です。
車が通れなければ物件の内見時に不便である他、引っ越し時にも不便が生じます。
そもそも車が生活必需品である地方都市であれば、なおさらのことです。



不動産投資における路線価の重要性を説明しましたが、すでに物件を購入済みで路線価が安かったり下落基調にあるからといって、必ずしも悲観する必要はありません。
他者の物件よりも有利な条件で差別化して収益を確保したり、思いきって売却して得た資金で別の土地に早々に目星をつけるということもできます。
不動産投資の答えは、必ずしも一つではありません
不動産会社や銀行などの専門家の意見を取り入れてみたり、不動産投資セミナーや相続相談会などを利用するなど、総合的に判断することが大切です。





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ページ作成日2018-07-02