売却時の媒介契約、どれを選ぶ?①『専属専任媒介契約』【2018-10-13更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

売却時の媒介契約、どれを選ぶ?①『専属専任媒介契約』

2018-10-13

売却時の媒介契約、どれを選ぶ?①『専属専任媒介契約』









所有している不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探すのが一般的です。
このときに不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
不動産投資家にとって、最終的に物件を売却するときはもちろんのこと、購入する場合のことを考えても、相手がどのような条件で契約しているのかを知っておくことは何かと有利です。

それぞれの契約には、メリット・デメリットがあります。
今回は『専属専任媒介契約』について詳しく見ていきたいと思います。



『専属専任媒介契約』とは


「専属専任媒介契約」において、契約できる不動産会社は1社のみです。
尚且つ、売主自身での不動産売却の営業活動・宣伝を行うこともできません
不動産を売る窓口を完全に1社に絞るという契約が、「専属専任媒介契約」なのです。

専属専任媒介契約では、「レインズ」への物件登録が義務付けられます。
レインズとは、不動産会社が物件を検索できるシステムです。
物件が売りに出ているという情報は、レインズを通して広く全国の不動産会社に知らされることになります。
レインズを見た仲介不動産会社が、売りに出されている物件の買主を見つけた際には、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社へ買付連絡が入ります。

契約期間は3ヶ月間
その時点で契約している不動産会社の営業活動に不満を感じている場合には、契約を打ち切って別の不動産会社と契約を結び直すことができます。



専属専任媒介契約のメリット


専属専任媒介契約は、売る窓口を1社に絞り込んでいます
そのため、買主側としては「1社に任せていれば買い手がつく優良物件だ」という印象を受けやすい傾向があります。
実際に、所有している不動産が売れないと一般媒介契約に切り替え、露出を増やすことを優先する売主もいます。
そのような現状があるため、専属専任媒介契約は比較的優良な物件が多いという印象を与えやすくなるのです。
これは売主にとってもメリットであり、購入する買主側から見ても、物件の良し悪しを判断する材料が増えるという点で、ひとつのメリットと言えるでしょう。

売主側からの視点では、売る物件を1社のみに任せることで、不動産会社のやる気を高める効果が狙えます
不動産会社は、買主も自社で見つけてきた場合には売主・買主の両方から仲介手数料を得ることができます。
これを「両手」と言うのですが、他の仲介業者に先を越されないように必死になるので、結果として買い手が見つかりやすくなるのです。

専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、1週間に1回、売却対象物件の営業活動情報を売主に伝えるという義務があります
インターネットのアクセス数、電話の問い合わせ数、資料請求数などが報告されますので、どれだけ契約した不動産会社が熱心に動いているのかがわかります。
そしてこれらの情報から、物件の市場での反応を細かいスパンで知ることができるのです。

不動産会社のモチベーションの上昇と情報提供の頻度に、専属専任媒介契約のメリットがあるのです。



専属専任媒介契約のデメリット


専属専任媒介契約のデメリットは、ごく一部の倫理観に欠ける不動産会社による他社の排除です。
仲介手数料を売主・買主の両方から得る「両手」を狙うあまり、他の仲介不動産会社を排除しようとするおそれがあります。
不動産会社専用のネットシステム「レインズ」への登録が義務付けられていますが、そこに登録した後に他の不動産会社から問い合わせがあると「その物件は契約の話が進んでいます」などと実際とは異なる返答をし、売却の機会を潰してしまうような不動産会社もあるのです。

もちろん、このような不動産会社はごく一部です。
専属専任媒介契約を結ぶ際には、相手の不動産会社をよく吟味する必要があります



「専属専任媒介契約」について、ご理解いただけたでしょうか?
ご自身が所有してきた、大切な不動産の売却です。
それぞれの契約には、メリット・デメリットがあることをよく理解したうえで、媒介契約を結ぶ不動産会社をしっかり選ぶことが大切です。

次回は「専任媒介契約」についてお話ししたいと思います。





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ページ作成日2018-10-13