売却時の媒介契約、どれを選ぶ?③『一般媒介契約』【2018-10-15更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

売却時の媒介契約、どれを選ぶ?③『一般媒介契約』

2018-10-15

売却時の媒介契約、どれを選ぶ?③『一般媒介契約』







所有している不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を頼して買い手を探すのが一般的です。
このときに不動産会社を結ぶ「媒介契約」には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります
不動産投資家にとって、最終的に物件を売却するときはもちろんのこと、購入する場合のことを考えても、相手がどのような条件で契約しているのかをしっておくことは何かと有利です。

それぞれの契約には、メリット・デメリットがあります。
前回まで『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』についてお話ししました。
今回は最後の3つ目、『一般媒介契約』について詳しく見ていきたいと思います。



『一般媒介契約』とは


「一般媒介契約」では、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と違い複数の不動産会社と仲介の契約を結ぶことができます

さらに「明示型」と「非明示型」の2種類から契約形態を選択することができます
明示型では、他に仲介を依頼している不動産会社の情報(名称と所在地)を通知しなければならないのに対して、非明示型では他の不動産会社に仲介を依頼しているかどうかを通知する必要はありません。
明示型と非明示型では、明示型の方が不動産会社に競争意識が芽生えるため、積極的に買い手を探してもらいやすくなる可能性が高くなるという特徴があります

一般媒介契約では、自身で不動産の買主を探して売買を行うことも可能です
不動産会社に買主を仲介してもらった場合には仲介手数料を支払う必要がありますが、自身で買主を見つけた場合には支払う必要がありませんので、不動産売却における費用を削減することができます。

また一般媒介契約には、有効契約期間に制限がありません
そのため、熱心でない不動産会社にはすぐに見切りをつける契約を結ぶこともできます。

複数の不動産会社に仲介を依頼している場合、売買が成約した際には他の不動産会社に対してその旨を通知する必要があります
自身で買主を見つけて売買契約をする「自己発見取引」の際も同様で、一般媒介契約を結んでいるすべての不動産会社に対して成約した旨を通知する必要があります
もし自己発見取引を行ったにもかかわらず通知しなかった場合、広告宣伝費など業務に要した費用を不動産会社から請求されます。



一般媒介契約のメリット


一般媒介契約では、複数の不動産会社に対して仲介の依頼を行うことができます
各社の対応やスキルなどを確認できるので、仲介会社選びで失敗するリスクを抑えることができます。

不動産会社は不動産の買主を見つけ売買の契約を行い、仲介手数料を得ることで初めて利益を得ることができます。
そのため、もし他の不動産会社で買主が見つかってしまった場合には、仲介手数料を得ることができません。
このことから、他の不動産会社より早く買主を見つけるために積極的に販売活動を行う可能性があります。

また一般媒介契約であれば、他の不動産会社に先に商談が成立させられてしまうと仲介手数料を得ることができないので、専属専任媒介契約や専任媒介契約でのデメリットとなる「囲い込み」を防ぐことができます



一般媒介契約のデメリット


一般媒介契約の物件は、確かに広く市場に告知されやすいのですが、レインズへの登録義務がありません
複数の不動産会社を使って告知の機会を増すのであればいいのですが、1社だけと契約を結ぶのであれば、一般媒介契約はデメリットの大きな契約となります。

自分たちが物件売却の唯一の窓口ではないという点で、不動産会社のモチベーションが下がる可能性もあります
積極的に広告費をかけて宣伝を行っても、他社が先に買主を見つけてしまった場合には売却における仲介手数料を得ることができません。
そうなると今までかけてきた広告費等がすべて無駄になってしまうので、結果としてモチベーションの降下につながる可能性があります。

また、営業活動報告も不動産会社は義務を負いませんので、どのような活動をしているのかを売主側の方から確認する必要が出てきます



いかがでしたでしょうか。
3種類の媒介契約について詳しく見てきました。

所有している不動産を売却する場合、信用できる不動産会社との付き合いがあるのであれば、「専属専任媒介契約」でも問題ないでしょう。
不動産会社のモチベーションを上げるのにはとても効果があります。
専任媒介契約」もそれに準じた効果が期待できます
違いは売主自身で買主を見つけることが許されるかどうかと、営業報告頻度くらいです。
人気が高いエリアにあり、しかも駅が近いといった魅力的な物件であれば、高い値段ですぐに買主が見つかる可能性が高いので「一般媒介契約」でもすぐに購入希望者は見つかります

それぞれの契約のメリット・デメリットを理解し、慎重に不動産会社を選択することが大切です。





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ページ作成日2018-10-15