売却で利益を出す方法とは？【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
売却で利益を出す方法とは？
売却で利益を出す方法とは？
不動産投資の利益には、大きく分けて『売却益』と『運用益』があります。
売却益とは、文字通り「取得した物件を売却することで得られる利益」のことを言います。
運用益とは、「第三者に賃貸することで、その家賃収入が不動産を維持する経費を上回ることで得られる利益」のことを言います。
買ったときの値段よりも高く売却しなければ利益が出せないと考えてはいませんか？
確かに、購入価格よりも売却価格が高ければ利益は大きくなります。
しかし、価格が下がったからと言って、利益が出せなくなるわけではありません。
価格が下がっても、不動産投資で利益を出すことは十分可能なのです。
ポイントは「価格が下がりにくい物件」探し
価格が下がっても利益を出すことが可能だとは言え、何も考えずに物件を選んではいけません。
できるだけ価格が下がりにくい物件を選んだ方が、当然ながら売却時の最終手残りは大きくなります。
そのためには、価格が下がりにくい物件の特徴をしっかり把握しておく必要があります。
【希少性が高い（賃貸需要が高く、供給が少ない場所）】
数が少なく、希少性や賃貸としての需要が高い物件は価値が下がりにくいです。
都内で例えるならば、山手線の内側は面積が東京全体の約3％で、不動産用地そのものが限られています。
駅前の大部分をオフィスや商業ビルが確保しているため、居住用物件の希少性は高くなります。
【駅からの距離が近い（特に主要駅にアクセスの良い駅が望ましい）】
主な移動手段が公共交通機関である首都圏などでは、駅から近い物件（徒歩5分圏内）は商業施設が多く、不動産用地が限られているため、比較的価格が下がりにくい傾向があります。
【再開発エリアから近い】
再開発が進むエリアやそこから近い場所は、新しい駅や商業施設などができることなどで人や物が集まりやすくなります。
その結果、外資系企業の誘致などによる賃貸需要が高くなり、不動産価値も下がりにくくなります。
売却時の景気の重要性
バブルの時代は、放っておいても勝手に地価が上昇して売却益が簡単に出すことができました。
しかし、バブル崩壊後やリーマンショック後などは不動産価格が暴落し、不動産で大損をした人が相次いだのも事実です。
ですが、取得した不動産の地価相場というのは必ずしも景気と連動されるというわけではありません。
その物件の周辺環境の変化によっても左右されます。
田舎などの過疎化が進む地域では、景気に関係なく地価は下降トレンドにあり、近くに大型ショッピングモールができたり開発が進むなど、利便性が向上した場所では地価が高騰するということもあります。
売却益を期待することができる投資用不動産
集合住宅を1棟もしくは1室所有し賃貸として運用することで、家賃収入により減価償却を行うことができます。
不動産の売却価格も、時間や地価相場の変動と共に下がっていくことが多いですが、それでも家賃収入での減却消化が進めば進むほど、売却益が発生する可能性は増えていきます。
最終的に減価償却が完了すれば、『売値=売却益』となるのです。
うまくいけば賃貸として運用することで毎月利益が生まれ、収入を得ながら月日が経つことで減価償却も進み、売却益を増やしていくことも可能です。
さらに減価償却終了後にも賃貸での運用を進めて売却すれば、トータルでの利益は膨らんでいきます。
立地が悪かったり、地方や郊外、駅から遠いなど、地価相場の下落の可能性があっても家賃収入で減価償却を進めていけば儲かると思う方もいるでしょう。
しかし、地価相場が下落すると入居率も悪くなり、家賃値下げ交渉なども増えて減価償却が想定以上に時間がかかってしまうことがあります。
当然、売却の際にも売却益は少なくなってしまうのです。
これらのことから、売却で利益を出すためには地価相場の下落リスクが少ない人気物件を選ぶことが重要です。
たとえ多少表面利回りが低くても、売却時の利益を考えた際には有効な投資手段であると言えるでしょう。
東京オリンピックが近づいているなど、都心部の物件は価格が下がりにくくなっており、海外投資家なども増え、売却のすそ野は広がっています。
重要なのは、収支がプラスかマイナスかではなく、「賃貸がしっかり付く場所、かつ資産価値が下がりにくい場所」を選ぶということです。
ぜひ参考にしていただけたらと思います。
売却に関するご相談もお気軽にどうぞ
https://www.est-21.com/sell/
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エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします！
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不動産投資の利益には、大きく分けて『売却益』と『運用益』があります。
売却益とは、文字通り「取得した物件を売却することで得られる利益」のことを言います。
運用益とは、「第三者に賃貸することで、その家賃収入が不動産を維持する経費を上回ることで得られる利益」のことを言います。
買ったときの値段よりも高く売却しなければ利益が出せないと考えてはいませんか？
確かに、購入価格よりも売却価格が高ければ利益は大きくなります。
しかし、価格が下がったからと言って、利益が出せなくなるわけではありません。
価格が下がっても、不動産投資で利益を出すことは十分可能なのです。
ポイントは「価格が下がりにくい物件」探し
価格が下がっても利益を出すことが可能だとは言え、何も考えずに物件を選んではいけません。
できるだけ価格が下がりにくい物件を選んだ方が、当然ながら売却時の最終手残りは大きくなります。
そのためには、価格が下がりにくい物件の特徴をしっかり把握しておく必要があります。
【希少性が高い（賃貸需要が高く、供給が少ない場所）】
数が少なく、希少性や賃貸としての需要が高い物件は価値が下がりにくいです。
都内で例えるならば、山手線の内側は面積が東京全体の約3％で、不動産用地そのものが限られています。
駅前の大部分をオフィスや商業ビルが確保しているため、居住用物件の希少性は高くなります。
【駅からの距離が近い（特に主要駅にアクセスの良い駅が望ましい）】
主な移動手段が公共交通機関である首都圏などでは、駅から近い物件（徒歩5分圏内）は商業施設が多く、不動産用地が限られているため、比較的価格が下がりにくい傾向があります。
【再開発エリアから近い】
再開発が進むエリアやそこから近い場所は、新しい駅や商業施設などができることなどで人や物が集まりやすくなります。
その結果、外資系企業の誘致などによる賃貸需要が高くなり、不動産価値も下がりにくくなります。
売却時の景気の重要性
バブルの時代は、放っておいても勝手に地価が上昇して売却益が簡単に出すことができました。
しかし、バブル崩壊後やリーマンショック後などは不動産価格が暴落し、不動産で大損をした人が相次いだのも事実です。
ですが、取得した不動産の地価相場というのは必ずしも景気と連動されるというわけではありません。
その物件の周辺環境の変化によっても左右されます。
田舎などの過疎化が進む地域では、景気に関係なく地価は下降トレンドにあり、近くに大型ショッピングモールができたり開発が進むなど、利便性が向上した場所では地価が高騰するということもあります。
売却益を期待することができる投資用不動産
集合住宅を1棟もしくは1室所有し賃貸として運用することで、家賃収入により減価償却を行うことができます。
不動産の売却価格も、時間や地価相場の変動と共に下がっていくことが多いですが、それでも家賃収入での減却消化が進めば進むほど、売却益が発生する可能性は増えていきます。
最終的に減価償却が完了すれば、『売値=売却益』となるのです。
うまくいけば賃貸として運用することで毎月利益が生まれ、収入を得ながら月日が経つことで減価償却も進み、売却益を増やしていくことも可能です。
さらに減価償却終了後にも賃貸での運用を進めて売却すれば、トータルでの利益は膨らんでいきます。
立地が悪かったり、地方や郊外、駅から遠いなど、地価相場の下落の可能性があっても家賃収入で減価償却を進めていけば儲かると思う方もいるでしょう。
しかし、地価相場が下落すると入居率も悪くなり、家賃値下げ交渉なども増えて減価償却が想定以上に時間がかかってしまうことがあります。
当然、売却の際にも売却益は少なくなってしまうのです。
これらのことから、売却で利益を出すためには地価相場の下落リスクが少ない人気物件を選ぶことが重要です。
たとえ多少表面利回りが低くても、売却時の利益を考えた際には有効な投資手段であると言えるでしょう。
東京オリンピックが近づいているなど、都心部の物件は価格が下がりにくくなっており、海外投資家なども増え、売却のすそ野は広がっています。
重要なのは、収支がプラスかマイナスかではなく、「賃貸がしっかり付く場所、かつ資産価値が下がりにくい場所」を選ぶということです。
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