「不動産投資の出口戦力」長期保有という選択【2019-01-31更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

「不動産投資の出口戦力」長期保有という選択

2019-01-31

「不動産投資の出口戦略」長期保有という選択








不動産投資の出口戦略というと、売却によるキャピタルゲインを得るという面ばかりがクローズアップされがち。
しかしその一方では、「収益物件を長期保有して継続的に安定した収入を得る」というスタイルの運用方法も存在します。
収益物件の運用に何も問題がない場合は、「安定した利益」と「節税効果」の両方を得ながら収益物件を買い増していくのが堅実です。
今回は、所有物件を長期保有する場合の運用ポイントを考えてみたいと思います。



出口戦略は必ずしも必要ではない


収益物件の運用で利益を最大化するモデルとしては、

◆できるだけ短期間に減価償却をとる
◆同時にインカムゲインを最大化する
◆減価償却が終わったら出口戦略(売却)によって売却益を得る
◆節税効果が最大化する長期譲渡のタイミングで売却する


という流れになります。
しかし、収益物件を売却すると当然ながら賃料収入のインカムゲインはなくなってしまいます
同じような条件の収益物件を、売却のタイミングでまた手に入れられるという保証もありません
そこで、長期にわたって収益物件を保有し続けるという選択肢もでてきます。



長期保有のメリット


収益物件を長期保有するメリットは、何よりも『安定収入』という収益物件における最大の恩恵を持続的に得られるということです。
また、最初から出口戦略を組み入れて収益物件を運用する場合と違い、「いつまでに売らなければいけない」という制約もありません。
キャッシュフローが回っていて、特に売らなければならない理由もないのであれば、長期保有したままインカムゲインを得ていればよいということです。

何らかの売らなければならない理由が発生した場合や、利益を最大化できる機会が訪れた場合は、もちろん売却を選択することもできます
市況が変わって保有している物件が高く売れるチャンスが訪れれば、売却して利益を得られます。
また、他に所有している収益物件の修繕費用がかさむなど業績が落ち込んだタイミングで売却益を得て、損失を取り戻すことも可能なのです。



収益物件を買い増しして賃料収入を増やす


減価償却が終わった収益物件を長期保有しながら物件を買い増ししていくことで、さらに数年間課税を先送りする方法もあります

木造物件であれば取得から4年経過後、減価償却が終わった段階で同じように短気で償却できる木造物件を再び取得します。
この買い増しのタイミングでは1棟目の物件が利益を大きく生んでいる状態ですので、買い増し取得分の費用は利益と相殺されるため赤字は幅は1棟目ほど大きくなりませんが、利益をださない、もしくはできる限り抑えることは可能です。
その先も、2棟目の物件の減価償却が終わるタイミングで3棟目を取得というように、物件を追加取得し利益を先送りしていけば、継続的に「家賃収入=キャッシュフロー」が拡大していきます。

一方で残債は時間の経過とともに減っていき、ある時点で完済します。
このように長期保有しながら物件を追加取得していけば、キャッシュフローだけで生活ができるようになります。
長期保有による安定した賃料収入を一定レベルまで目指すというのは、経済的な安定を得るうえで非常に理にかなった運用方法でもあるのです。



変動が少なく、安定した賃料収入が得られる物件はもともと長期保有に向いています
その利点を活かした長期保有と追加物件取得による賃料収入を増やしていく方法は、堅実であると同時に戦略的な不動産の活用方法とも言えます
市場の状況により売却することで利益の最大化ができるようなら売却をするも良し、長期で保有して節税しながら一定レベルの賃料収入を目指すも良し。
ご自身の描くスタイルで、今後の不動産投資を進めてみてはいかがでしょうか。





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ページ作成日2019-01-31