【構造別に考える】売却しやすいタイミングとは?【2019-04-22更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

【構造別に考える】売却しやすいタイミングとは?

2019-04-22

【構造別に考える】売却しやすいタイミングとは?







不動産の売却には、様々なノウハウやテクニックがあります。
売却の『タイミング』もその中の重要な要素です。

そのタイミングを判断する一つの材料として、その建物自体の『構造』があります。
「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」など、その構造別に目安となるベストな売却のタイミングがあるのです。



建物の主な建築構造と工法


不動産投資で扱われる物件の主な構造は、下記の通りです。



◆木造◆
建物の主な構造部分のうち、柱・梁などの骨組みが木造のもの。
木造軸組工法は日本の伝統的な建築工法で、木材を用いた柱や梁を軸に組み合わせ、壁や屋根を取り付けます。設計の自由度が高い反面、工期が長いため、現在では事前に木材を加工し、現場で組み立てる方式(プレカット工法)が広く取り入れられています。

◆鉄筋コンクリート(RC)造◆
RC造は現場でコンクリートを流し込む場所打ち工法を指します。
現場で打設するだけに、一体構造となり継ぎ目がなく、より高い強度を実現します。
低層から高層まで幅広く建築物に用いられ、土地が変形であっても自在に工事が可能で、強度と耐久性に優れ、地震、台風、火災に強いのが特徴です。

◆鉄骨(S)造◆
柱・梁など主要な部分が鉄骨及び鋼材でつくられたもの。
木造に比べ強度が大きく、軽量の特性を持つので高層建築やスパン(柱間)の長い建物などに用いられます。



売却しやすい物件=買いやすい物件


不動産投資においてとても重要となってくるのが、「融資」です。
融資が組めるのかどうか、組めたとして融資期間はどうなのか、金利はどうなのか。
これらのポイントが、建物の「構造」によって変わってくるのです。

構造別の法定耐用年数は、以下のように決まっています。

木造…22年
鉄骨造…34年
鉄筋コンクリート(RC)造…47年


この法定耐用年数が第一のポイントです。
売却のタイミングとして「売りやすさ」を考えた場合、できる限りこの法定耐用年数の残存期間が多い方が有利となります

不動産の売却のタイミングを検討するうえで忘れてはならないのが、「買主」の存在です。
「売却しやすいタイミング」とは、すなわち「買主が買いやすいタイミング」のことでもあります

収益不動産の購入については「融資利用」が基本です。
ここでいう買主が買いやすいタイミングとは、「融資期間が長く組めるタイミング」ということになります。
融資が長く組めればその分毎月の返済額が低く抑えられ、キャッシュフローが出るからです。
反対に耐用年数の残存期間が少なくなると、長期間のローンが組みにくくなるため、よほど利回りが高くならないとキャッシュフローが出なくなってしまいます。

このように、融資を基本とする収益不動産の売買は、低金利であることよりも融資期間が長期であることの方がより重要であるため、比較的新しい状態の方が買いやすくなり、結果として「売却しやすいタイミング」となるのです。
また、買いやすい残存年数と投資家が求める利回りには、一種の相関関係があります。
これを見極めることで、市場の投資家が買いやすい残存年数を割り出して、そのタイミングで売却すれば、必然的に高く売ることができるのではないでしょうか。



構造別の売却しやすいタイミング


では、構造別の売却しやすいタイミングとはいつなのでしょうか。

【鉄筋コンクリート(RC)造】
耐用年数が長いため、残存年数が20~25年以上残っていれば、それだけで長期で融資期間が取れるため、十分売却することが可能です。
なかには築30年以上でも30年ローンが組める可能性もありますが、一般的には残存年数=融資期間と考えておきましょう。

【鉄骨造】
概ね20年程度の残存年数が目安となります。
ただ鉄筋コンクリート(RC)造よりも法定耐用年数は短くなるため、売却のタイミングとしては鉄骨造の方が早い時期に検討する必要があります。
こちらも金融機関によっては、長期の融資がつくことがあります。
しかし注意しなけらばならないのは、融資期間が延びないような状況になると高値で売却することは難しくなることです。
そのため、鉄骨造へ長期融資をする金融機関の動向を常につかんでおく必要があります。

【木造】
木造については、もともと耐用年数が22年しかないため、融資期間の算出にあたっては都内以外の場合は概ね「土地値」が基準となります。
築10年は新しいのですが、それでも残存年数が12年しか残っていないため、融資期間の基本は12年となります。
金融機関としては木造建物に価値を見出しているというよりは、土地として売却した場合の金額評価をしていると言ってよいでしょう。
これらのことから、地方の築古木造物件はさらに融資が付きづらくなり、売却が難しくなってきます。
価格の安い(1500万円以下)物件であれば、木造築古であっても現金買いできる人がいるので、売却もしやすくなります。
しかしこの場合も利回りは高めに設定するなど、物件の魅力を出さなければなりません。



いかがでしたでしょうか?
「売却しやすいタイミング」=「買いやすいタイミング」
タイミングに限らず、買主あってこその売却であることを忘れないことが、売却につながる近道なのではないでしょうか





■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします!

投資用不動産の購入・売却はこちらから
管理の詳しい内容はこちらから
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■​​​​​​​■■■■​​​​​​​■■■■​​​​​​​■■■■​​​​​​​■■■■■

​​​​​​​
テーマ名
ページ作成日2019-04-22