家賃トラブル防止!【家賃保証会社】使ってますか?【2020-12-10更新】|埼玉 不動産投資|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

家賃トラブル防止!【家賃保証会社】使ってますか?

2020-12-10

家賃トラブル防止!【家賃保証会社】使ってますか?









家賃の滞納リスクに備える方法のひとつに、『家賃保証会社』を利用するというものがあります。
所有不動産を賃貸する際、オーナーはさまざまなリスクを抱えることになりますが、中でも家賃滞納リスクや空室リスクは、不動産経営の根幹に関わる深刻な問題です。
今回は、家賃保証会社を利用する際の注意点や、メリットなどについて見ていきたいと思います。




そもそも家賃保証とは?


簡単に言ってしまうと、家賃保証とは保証会社が行う賃貸契約の連帯保証人代行サービスです。
何らかの事情により入居者が賃料を滞納してしまった場合、保証会社は入居者に代わってオーナーに賃料の立替払いをします。

賃貸契約時には、入居者の代わりの請求先として連帯保証人を求められるのが一般的です。
ところが両親が高齢で支払能力が無かったり、連帯保証人を頼める間柄の人がいないというケースが増えた今、家賃保証サービスを求める人が増えてきています。

家賃保証サービスを利用することにより、入居者は連帯保証人が見つからなくても賃貸契約ができ、オーナーは家賃の滞納が発生しても確実に家賃収入が入ってきて、督促や賃料回収をする手間も無くなるというわけです。




まずは保証内容とサービス内容をチェック


家賃保証会社が提供する基本的なサービスには、以下のようなものがあります。

◆家賃が滞納された場合、これを立て替えて物件オーナーに支払う
◆入居者の審査を行う
◆入居者への督促をはじめとする家賃回収業務


これらの業務ですが、具体的にどこまでのことをしてくれるのかは、会社によって異なります。
たとえば、家賃保証についていうとその保証期間は会社によって異なりますし、家賃だけでなく裁判費用や残存物の処理費用まで保証してもらえるかどうかという点についても、会社によって差があります。

また、督促などの家賃回収業務についても、実際に物件まで出向いて家賃滞納者と支払いについて交渉する会社もあれば、電話での督促を基本として期間内に支払が無い場合は法的処置に移行するとい会社もあります。


そして保証委託料に関しては、入居者が家賃保証会社へ支払うシステムになっています。

つまり、オーナーが保証会社を依頼しても、一切の費用を自己負担することがありません
これも家賃保証会社を利用するメリットのひとつです。

ただし、保証会社によって保証委託料の設定額は様々です。
家賃の30%を保険料とするケースもありますし、入居希望者の多い人気物件であれば50%や100%を設定するケースもあります。

その他にも、万が一立ち退き要請が必要となった際に必要となる、訴訟や弁護士費用の保証もサービス内容に含まれているケースもあります。

家賃保証会社を選ぶときは、まずその会社が提供するサービス内容について調べてみることをおすすめします。




経営状況についてもしっかりチェックを!


家賃保証会社を選ぶときの基準として、その会社の経営状況もしっかりとチェックしましょう。
理由としては、保証会社には、賃貸上で発生する金銭トラブルを確実に解決すべく、いかなる時でも金銭的な保証をする必要があるからです。

良い家賃保証会社とは、無借金経営をキープしていること、かつ営業利益率が良好であることもポイントです。
潤沢な資本金を所持している家賃保証会社は信頼することができるでしょう。

また、経営状態の良い家賃保証会社なら保証のサービス範囲が広く設定されており、立替日数も短期のことが多く、オーナーとしても依頼しやすいものです。
家賃保証業界のトップブランドをチェックすると、財務基盤の指標として現預金比率を公表しているところが多く、その比率が100%に近いものほど安全性が高いとされています。

また万が一の備えとして、信託銀行を仲介させるシステムを採用し、倒産によるクライアントのリスク回避対策を講じている会社もおすすめです。

この業界はまだ歴史が浅いために、ルール整備や情報共有が不十分とされています。
全国賃貸保証業協会(LICC)や賃貸保証機構(LGO)へ加盟しているかどうかというのも、家賃保証会社選びの指標となるかもしれません。
独自のルールを作って営業をしている会社には世間のコンセンサス(=多数人の同意)が得にくいケースもありますから、先の団体に加盟して積極的に業界ルール作りに参加しているだけでも信頼に値するでしょう。

滞納等のトラブル時に、必ず金銭的保証を与えてくれる会社でなければ利用する意味がありません
同時に入居者審査において、家賃等の支払い能力がきちんと判断できる家賃保証会社を選ぶこともポイントとなります。

その会社の経営状況はしっかりチェックしましょう。




入居者とオーナーの双方にメリットがある


家賃保証サービスは、入居者とオーナーの双方にメリットがあります
どのようなメリットがあるのでしょうか。


入居者のメリット

・連帯保証人が不要
・物件選びの選択肢が増える
・家賃支払いを立て替えてもらえる

入居者のメリットは、なんといっても連帯保証人が不要になることでしょう。
支払い能力はあるのに、連帯保証人が見つからないために賃貸契約をあきらめるといったことがなくなるので、物件選びが自由にできるようになります。
また、家賃の支払い義務はなくなりませんが、うっかり家賃の振込を忘れてしまったり、急病などで支払いができない場合でも、保証会社が立て替えてくれるという安心感があります。


オーナーのメリット

・安定した家賃収入を見込める
・滞納家賃以外も保証してもらえる
・賃貸業務の負担が軽減する

オーナーにとってのメリットは、滞納リスクがなくなり、安定した家賃収入を得られることが第一に挙げられます。
また滞納家賃以外にも残置物処理費用や明け渡し訴訟費用、プランによっては原状回復費用までが保証の範囲内なので、家賃滞納に関連したあらゆる費用や手間がかからなくなります。
この他にも、入居希望者の審査から滞納発生時の督促なども保証会社に代行してもらえるため、業務負担が軽減できるのもメリットです。



国土交通省のデータによると、国土交通省が把握している保証会社は全国に約147社。
民間賃貸契約の6割以上で利用されています(平成28年度統計結果による)。
会社によってその保証内容や契約時の初回保証委託料、更新時の保証委託契約更新料の金額は様々ですが、入居者にとって余分な負担に感じるのが、毎年支払わなければならない保証委託契約更新料です。
家賃保証会社は、アパートやマンションのオーナーである貸主が契約するため、入居者が選ぶことはできません。
しかし、家賃保証サービスの保証料などの金銭負担は入居者です。
金銭の負担が少ないこと、信頼できる会社であることなど、入居者へのメリットを考えて選ぶことも大切です。




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ページ作成日2020-12-10