要注意!「瑕疵担保責任」を理解していますか?【2018-07-29更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

要注意!「瑕疵担保責任」を理解していますか?

2018-07-29

要注意!「瑕疵担保責任」を理解していますか?








不動産の売買において、隠れた瑕疵が発覚した場合、買主は売主に対して物件の補修や損害を請求することができます
またその瑕疵の程度によっては、契約の解除を求めることも可能になります。
このような物件の瑕疵に関する売手側の法的な責任のことを「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」といいます
物件資料の中などで見たことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に価格の安い築古物件に投資しようと考えている場合には、よく意味を理解しておくべきところです。




「瑕疵担保責任」とは


「瑕疵」とは、特定の売買契約においてその目的物に何らかの欠陥・不具合があることで、その品質や性能が損なわれている状態を指しています。
何が瑕疵とされるかはその売買契約の性質によって変わりますが、不動産取引においては以下のようなものが瑕疵と認められます。

・雨漏り
・シロアリなどの虫食い
・地中埋設物の存在や土壌汚染


不動産の瑕疵については物理的な欠陥に限らず、嫌悪すべき歴史的背景や目的物の用途を妨げるような心理的欠陥についても、その範囲に含まれます

不動産に瑕疵があった場合、売主は法的な責任を負うことになります。
この責任のことを「瑕疵担保責任」と呼ぶのです。
瑕疵担保責任が認められるかどうかは、その瑕疵が「隠れた瑕疵」であるかどうかが論点となります。
隠れた瑕疵とは、不動産の購入時点においてその瑕疵が買主にとって発見不可能なものである場合のことであり、この場合は売主の瑕疵担保責任が認められます。
しかし、取引時に買主がその瑕疵を知っている、もしくは注意をしていれば発見できたと考えられる場合、買主は瑕疵担保責任を主張できません
また瑕疵担保責任は無過失責任であり、不動産の瑕疵が故意や過失でなくても、売主は責任を負うこととなります。
売主が瑕疵担保責任を負う範囲については、責任を負う機関を限定するなどの目的で不動産の売買成約時に特約を結ぶことがあるため、契約書の内容にしっかり目を通す必要があります



責任期間はいつまでなのか


瑕疵担保責任を負う期間は、民放と宅建業法に規定されており、「買主は瑕疵を発見した(欠陥を見つけた)ときから1年間、売主に瑕疵担保責任を追及できる」のです。
しかしそれでも売主の負担が大きいので、「1年間」という期間を短くしたり、「瑕疵担保責任免責(責任は負わない)」とする契約を締結するケースも多いです。
特に築古物件の場合は欠陥が見つかることが多いため、瑕疵担保責任免責としている物件も珍しくありません。



瑕疵担保責任が免責の場合に起こること


では、瑕疵担保責任免責の物件を購入したらどうなるのでしょうか。

瑕疵担保責任を免責するということは、つまり「買った物件に後で欠陥があったとわかっても、売主に責任はない」ということです。
購入後に雨漏りが起きても、シロアリに基礎を食われて床がへこんでも、買主側が費用を負担して修繕しなければなりません。
念入りに物件を内覧し隅々まで調査をしておかないと、思わぬ欠陥が見つかって出費がかさんでしまうということもあるのです。
シロアリなどは重大な一方で、普通に内覧しただけでは気づけない欠陥でもあります。
大工やリフォーム業者など、プロと一緒に行くというのも一つの手です。

なお物件購入後に火災保険を掛けたとしても、瑕疵担保責任にかかわる欠陥は保険の範囲外のため補償されません。
「すでに発生していた」欠陥に関しては、火災保険では賄いようがないのです。



宅建業者売主の場合は免責にできない


宅建業者(不動産業者)が売主の場合は、瑕疵担保責任を免責とすることができません。※買主も宅建業者の場合は除く
さらに不動産業者が売主の場合、瑕疵担保責任の期間は「欠陥を見つけてから2年」までと、通常の規定よりも長くなります。

業者は不動産に対する知識が豊富で、かつ物件に対する情報も買主より圧倒的に多く知っています。
そのため、買主の無知につけ込んで、売主の自分に一方的に有利な条件で契約を締結させたり、物件の不都合を隠したりする恐れがあるのです。
そのようなことがないよう、不動産業者には「民法より重い規定」が課せられ、素人の買主が保護されているのです。



瑕疵担保責任は定められる法律によってその範囲が異なっていて、物件購入時にはどの場合に該当するのかを、正確に判断する必要があります。
しかし、住宅瑕疵担保履行法による資力確保の義務化など、現在の法制度は全体的に買主を手厚く保護するものとなっています

不動産を購入する際に瑕疵がない物件を選ぶことが好ましいのは当然ですが、十分な調査を行っても見つけられないものが「隠れた瑕疵」なのです。
瑕疵担保責任は万が一のセーフティネットと考えて、購入後に瑕疵を発見した場合は売主や施工会社等然るべき対象に速やかな報告を行い、買主の権利である瑕疵担保責任の履行を請求するのが最善策でしょう。





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ページ作成日2018-07-29