【確定申告】節税対策とポイント【2019-01-18更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

【確定申告】節税対策とポイント

2019-01-18

【確定申告】節税対策とポイント







毎年1月1日から12月31日までの所得に対してかかる税金を支払うための申告、『確定申告』
所得があるにも関わらず申告をしなければ、するべき納税をしていないことになり、加算税や延滞税といった税金が加算されてしまいます。
税金で多くの利益を持っていかれてしまうのはもったいない…
不動産投資の節税対策と確定申告のポイントについて考えてみましょう。



不動産投資にかかる税金


不動産投資によって得た利益は、次の計算式で税金を算出します。

所得税額=(不動産投資における総収入金額ー必要経費)×所得税率ー控除額

この式からもわかるように、必要経費が大きければ大きいほど節税につなげることができます。



必要経費の種類


【租税公課】
 土地・建物に課せられる固定資産税、都市計画税など。

【修繕費】
 建物の維持管理、原状回復にかかる内装工事費用。
 ただし、建物自体の価値を上げるような工事費用は固定資産税になります。

【減価償却費】
 建物の取得費用を、耐用年数に応じて毎年費用計上することができます。

【損害保険料】
 不動産投資している建物が、火災保険・地震保険などに加入していれば、その保険料を計上することができます。

【管理費】
 入居者の募集や、建物の管理をしてくれる会社に対し払う費用。

【交通費】
 物件を見に行くのにかかった交通費や、不動産投資セミナーに出席するのにかかった交通費などが対象です。

この他にも、不動産所得を得るためにかかった費用であれば必要経費として計上することが可能です。



事業的規模の場合


不動産貸付は、事業的規模であれば所得金額の計算が通常と異なるケースがあります
不動産貸付が事業として扱われているかどうかは、次のいずれかの基準で判断します。

◆アパート・マンション等において、賃貸できる独立した部屋が概ね10室以上あること
◆賃貸できる家屋においては、5棟以上あること

事業用として判断された場合とそれ以外の場合との計算上の違いは、以下の通りです。

◆事業的規模であれば、不動産の取り壊しなどにより資産損失の場合、損益となった分の全てを必要経費として計上することができる。
◆事業的規模であれば、賃料回収不可になった場合の貸倒金を全て必要経費に計上することができる。
◆事業的規模の場合のみ、青色事業専従者給与または白色事業専従者控除が適用される。
◆事業的規模であれば、青色申告特別控除の適用は最高で65万円。それ以外の場合は最高で10万円の控除となる。


固定資産税による節税


私有地であっても、固定資産税が非課税になるケースもあります。
それは、土地の公益性が高い場合です。
公益性の高い土地とは、私道や公園が挙げられます。
例えば、不動産投資でマンション経営をされている方は、敷地内に公園を設け一般開放することで固定資産税の節税になります。



損益通算による節税


不動産所得で赤字になってしまった場合、給与所得など他の所得と損益通算することで節税対策となります
例えば、不動産所得で200万円の赤字だった場合、給与所得の500万円から差し引くことができます。
これにより、給与から源泉徴収で引かれていた所得税が還付される可能性もあります。
ただし、不動産所得の赤字のうち、土地を購入する際の借入金利息に対応する赤字は損益通算できません



不動産投資は相続税の面でも節税にもなる


現預金や株式の相続税は時価で評価されますが、土地や建物は購入時よりも低く評価されます
この差額分が、相続税の節税となります。
さらに、不動産投資をする場合は賃料収入も発生するため、
相続税の対策もしながら収入を得ることもできるのです。
ただし、不動産投資には空室リスクや管理の手間というデメリットも生じます。
相続税節税のためだけに投資を始めようというのは、おすすめしません。



確定申告に必要な書類


不動産所得がある場合、確定申告時には次のような書類が必要です。

◆不動産売買契約書
◆固定資産税通知書
◆借入金の返済予定表
◆各種保険の証券
◆賃貸契約書
◆修繕を行った場合は、その見積書・請求書・領収書、管理を外注している場合は、管理会社からの賃料入金明細書・その他の収入がわかる書類


この他にも、給与所得があれば源泉徴収票、必要経費の領収書も必要です。
不動産投資を始めてからすぐに手元に来ているという書類もあります。
なくさないようにきちんと管理しておきましょう。



過去5年までは確定申告が可能


申告漏れなどで、本来ならば受けられたはずの控除があるということは、税金を多く支払っているということ。
そんなときは、確定申告の「還付申告」をすることで受けられなかった控除分の税金を取り戻せる場合があります。
還付申告は受付期限が当該年の翌年の1月1日から5年間と定められているので、さかのぼって過去5年まで申告することができます



いかがでしたか?
無自覚でいると損をする場合もある確定申告
日頃から帳簿をつけたり、必要書類をそろえておくことが大切です。



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ページ作成日2019-01-18