【大切な不動産】売却前に準備することは?【2019-10-22更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

【大切な不動産】売却前に準備することは?

2019-10-22

【大切な不動産】売却前に準備することは?










不動産を何回も売却したことがあるという方は、それを業として成している方以外、なかなかいないのではないでしょうか。
一生のうちに一度も不動産の売却を経験しないという方の方が、多いかもしれません。
それくらいほとんどの方にとって不動産の売却は馴染みがなく、何を準備するべきか迷ってしまうものだと思います。

たとえ用意周到に準備しておいても、思ったように売れないのが不動産です。
しかも何もせずにいきなり売ろうとしてもまったく思うように売れないでしょう。
今回は、不動産を売却しようと思ったときに進めておきたい準備や前知識について見ていきたいと思います。



不動産の情報を整理する


不動産の売却を行う際は、他の商品を売る時と同じように売却する物件の情報を細かく把握しておくことが大切です。
しかし実際は、土地の坪数くらいしか覚えていないという方がほとんどではないでしょうか。

不動産を売却するまでの過程で必要な書類を揃えることになるため、必然的に物件の情報にも詳しくなりますが、あらかじめ事前に物件について調べておくことで、トラブルがあった時に慌てずに対応することができ、物件のアピールポイントも整理することができます。


不動産の情報に関する書類はたくさんありますが、特に重要な書類は下記の通りです。


【登記簿謄本(登記事項証明書)】

不動産で設定されている権利や、建物・土地の広さなど重要な情報が記載されています。
公的な書類で、地域を管轄する法務局で交付してもらうことができます。


【固定資産税課税証明書】

不動産の所有者に送られてくる納税通知書に添付されています。
土地と建物それぞれの評価額と税額が記載されています。
評価額はあくまで税務上の評価額ですが、売却価格の指標にもなります。


【重要事項説明書】

不動産を取得したときに、不動産会社の仲介を受けていれば交付されています。
物件に関する多くの情報が含まれているので、揃えておきたい書類です。



売却する不動産の相場価格を調べる


不動産の売却は、売ると決めてからすぐに売れるような簡単なものではありません。
売却するまでにある程度は決まった流れがあって、売却が完了するまでに数カ月はかかります。
もし転勤や買い替えなどの理由で売却する場合には、計画をしっかり立ててスケジュール調整をする必要があります。



不動産売却の主な流れ


【不動産の売却相談と売却査定】

不動産会社に売却したいことを伝えて、物件の査定をしてもらいます。
相談するのと査定を行う順番は、どちらが先でも構いません。
不動産会社を決めてから査定してもらうか、複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較してから選んでも問題ありません。

※簡単!売却査定はこちらから!


【不動産会社と媒介契約をして売り出し開始】

売却する物件の広告と購入希望者を探してもらうため、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約後は、物件をいくらで売り出すかを決めなくてはいけません。
売出価格を決める際に参考になるのが、事前に行った査定価格です。

この時に複数の不動産会社から査定額の見積もりをもらっていれば、相場価格の感覚がつかめるでしょう。
価格が高すぎるとなかなか売れない為、注意が必要です。

※参考「売却時の媒介契約、どれを選ぶ?①『専属専任媒介契約』
※参考「売却時の媒介契約、どれを選ぶ?②『専任媒介契約』
※参考「売却時の媒介契約、どれを選ぶ?③『一般媒介契約』


【買主と価格を交渉して売買契約】

不動産の購入希望者と価格の交渉をすることになります。
事実上の値下げ交渉です。

買主は売出価格を見て購入希望を出しているので、売出価格よりも高くする交渉はやめておきましょう。
この時に行う交渉は、買主からの値下げ交渉が多いです。
値下げ交渉を見越して、あらかじめ値下げ分を売却価格に含んでおくというのも手です。

そして、交渉がまとまると売買契約を結びます。

退去するタイミングですが、売り出し開始時に必ずしも家を空けておかなければならないわけではありません。
契約が決まってから退去することもよくあります。


【最後に決済を登記変更、引渡し】

買主から売却代金を受け取って、所有権を買主に移転する登記を行います。
所有権が買主に移ると、その時点から買主の物件になります。
速やかに物件を引渡して、売却の手続きは終了します。



不動産が売却完了するまでの期間


不動産を売却して買主に引き渡すまでの期間は、早くても3ヵ月はかかります。
遅いと半年以上かかってしまう場合もあります。

不動産会社さえ決まってしまえば、媒介契約の締結から売り出しまでは割と早く進めることができます。
しかし、不動産を売り出してから条件に合う買主が見つかるまでどのくらいかかるかは、何とも言えません。

そのため、売却までの期間が差し迫っているのであれば、売却価格を下げてでも売り切ってしまう覚悟が必要です。
他にも、不動産会社による買取も検討してみましょう。

また、買主が早くみつかって売買契約を結んだとしても、買主側にも準備が必要です。
例えば、売却代金をローンで支払う場合はローンの審査を受けなくてはならないので、一般的には1ヵ月かかります。
その結果、物件の引き渡しが売買契約から2ヵ月後や3ヵ月後になることも珍しくありません。
すべてがうまくいっても数カ月、売れなければ無期限に時間がかかってしまいます。



不動産を売却する前の注意点


不動産の売却は高額な取引になるので、関わる人も多くなります。
そうなると、いつも公正な取引がされるとは限らないので注意が必要です。
警戒しすぎるほどのことではないのですが、下記のことは頭に入れておいた方がいいでしょう。


【査定価格と売却価格の違い】

査定価格をそのまま売出価格に設定しても、そのままの価格で売れるとは限りません。
多くの場合は、査定価格で売れることは少なく、売り出し価格よりも低い価格で成約します。


【不動産売却にかかる費用】

不動産の売却には仲介手数料や税金がかかるので、売却代金のすべてが売主の手元に残るわけではありません。
必ず手数料と税金が引かれるので、事前の計算と余裕を持った資金計画が必要です。

※参考「不動産の売却時にかかる費用、知っていますか?」


【信頼できる不動産会社を選択する】

必ずしもすべての不動産会社が良心的たとは言えません。
そのため、不動産会社の選定をする時には注意が必要です。

知名度よりも、担当者の人柄と誠実さの方が重要になってきます。

※参考「不動産投資物件の売却で失敗しないために」


【売却する物件のことを正しく把握しておく

先ほど説明しましたが、売却する物件を事前に把握しておくのは重要です。
物件の現況だけではなく、法律的な側面も確認しておくことが大切です。
物件にマイナス要因が含まれている可能性まで理解しておきましょう。



多くの不動産売却は思い通りに進まない


売却する側に都合があるように、不動産を買う側にも都合があります。
そのため、両者の利害が一致しないと不動産の売却はスムーズに進みません。

お互いの利害が一致するためには、交渉をして納得するところで契約をします。
少しでも高く売りたい気持ちがあるのは当然ですが、一方的にこちら側の要望だけを通そうとするのではなく、時には妥協も必要です。
同じことは買主にも言えるので、お互いに譲り合わなければ成約に至りません。



家を売却する際に掃除は欠かせない


売ってしまえば他人の家になるので、掃除は不要では?と思う方もいるのではないでしょうか。
しかし、家の売却では内覧(購入希望者が見学に来ること)で与える印象は購入意欲に大きく影響します。

内覧を対応するときには掃除は欠かすことができません。
自分で掃除してもなかなか綺麗にならない、掃除をする時間がないときは、業者に依頼してでも掃除をしておくべきです。

このように、不動産売却では少しでも良い印象を持ってもらうことが大切になります。

不動産売却では、費用をかけてもかけなくてもいずれは売れるものですが、だからといって手を抜いてしまうと他にどんどん先を越されてしまいます。
家がきれいなことで悪い印象を持つ人はいないので、積極的に掃除をしましょう。

また引越しの時に処分するものがあれば、この時点で少しでも減らしておくといいでしょう。
モノがたくさんあって汚い印象を与えるよりも、好印象を与えることができるはずです。

※参考「『不動産投資の出口戦略』より高く売却するためのテクニック」


退去するタイミングは人それぞれ


家を売るときは、先に引っ越してから売るという決まりはありません。
住みながら家が売れるのを待って、家が売れてから引き渡しまでに引っ越しことも多いです。

内覧のときに空き家の方が隅々まで見ることができるかもしれませんが、住むところを探すのも大変で、費用もかかります。

買主と売買契約を結んでも、すぐに退去をしなければいけないわけではありません。
お互いに引っ越しの都合もあるので、決済や引渡しの日程は話し合いによって決めましょう。
お互いの事情によっては、退去まで時間をもらうことも十分可能です。




いかがでしたでしょうか。
不動産が売却完了するまでには多くの疑問や不安が出てくると思います。
そんなさまざまな悩みには不動産会社が応えてくれます。

不動産会社は、不動産を取り扱うプロです。

そのため、不動産会社の協力なくしては不動産は簡単に売れないと言っても過言ではないでしょう。

不動産の売却は、人生に何度も体験することではありません。
慎重になってしまうのは分かりますが、すべて不動産会社の言いなりになって任せてしまうのはやまめしょう。

不動産の売却の準備をしておけば、計画的に売却を進めることができて、事前に不動産に関する知識を蓄えておくことができます。
そうすれば、判断をくださなければならない場面で、自分で決定することができます。

不動産は簡単に売却できるものではないので、できる限り事前準備はしておきましょう



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ページ作成日2019-10-22