あるとないとで大違い?!自己資金と銀行融資【2019-12-12更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

あるとないとで大違い?!自己資金と銀行融資

2019-12-12

あるとないとで大違い?!自己資金と銀行融資








昨今の不動産関連の不祥事発覚以来、各金融機関の不動産投資への融資姿勢はかなり厳しくなったと言えます。
それでも不動産向け融資以外への大きな貸出先が見出せていない銀行は、対象を限定して引き続き融資を継続しています。
今回は、そのような状況下でも融資を引きやすくする【自己資金】の重要性について考えてみたいと思います。




どんな人が融資を受けられる?


これまでとの大きな違いとしては、頭金をある程度入れられる自己資金のある投資家に限定して融資を出しているというところです。
フルローン(物件価格全額の融資)やオーバーローン(諸経費まで含めた購入費全額の融資)が当たり前だった昨今から比べると、不動産投資のハードルはやや高くなったのではないかという印象を受けます。

しかし、不動産投資をトータルで考えたとき、自己資金を入れることはマイナスなことばかりではありません。
運用中のキャッシュフローの安定や金融機関から金利の優遇を受けることもあるのです。

不動産投資を進める上で、現金投資でない限りローンを利用することになります。
不動産投資でローンを利用するということは、銀行から融資をしてもらうわけですが、そのためには自己資金をある程度もっていないと、銀行からは融資が引けません。

そのため、自己資金の額からどれくらいの物件が購入できるかが決まってきます。
それではどのくらいの自己資金があれば銀行からの融資を引けるのでしょうか。



自己資金の最低2割以上の根拠って?


金融機関のローンを依頼するのであれば、物件価格の最低2割以上の頭金が必要になります。
銀行によっては、物件価格の最低3割以上が必要と言われるケースも多いです。

自己資金として2割もしくは3割程度の資金がないと融資審査の土俵に乗らない理由は、大きく3つあります。
一つ目は「諸費用が払えるか」、二つ目が「アパートローンで頭金必須の場合がある」、三つ目が「お金を持っていることを評価する」です。


①諸費用が払えるか

不動産を取得するには、物件価格だけでなく様々な諸費用がかかります。
不動産の売買手数料、契約関連の印紙代、所有権を自分へ変更するための登記費用(登録免許税、司法書士手数料等)、不動産取得税、ローン設定費用(金融機関により異なります)、火災保険等です。

上記のような「物件を取得する際に必要な資金」として、通常、物件価格の7%程度を見込みます
不動産売買手数料だけで物件価格の3%超を不動産会社に支払うことになりますので、想像ができるかと思います。

銀行によっては諸費用分まで融資するオーバーローンもありますが、最初から自己資金がない人には貸しません。
この人なら金融資産もたくさん持っているし物件も素晴らしいから、諸費用まで貸しても大丈夫だろうと判断した人にしか貸さないからです。


②アパートローンで頭金必須の場合

アパートローンはパッケージローンと呼ばれ、条件が細かく設定されています。
条件が一致した場合には融資を引けるのですが、その条件の中に融資額に関する条件が規定されていることがあります。
中でも多いのは「融資金額は、物件価格の9割まで」というものです。
この条件が付いているアパートローンはよくあり、物件価格の3割は頭金に入れてくださいと言われ、物件価格の7割しか借りられない銀行もあります。
諸費用資金も必要になりますので、おおよそ物件価格の2割程度は資金がないと物件が取得できないということになります。


③お金を持っていることを評価する

お金を持っていることを、銀行はとても評価します
年収が高くても貯蓄ができなければ浪費家と捉えられ、例え年収が低くても貯蓄額が多ければ、堅実な人だと評価するのです。

そしてもう一つ、お金を持っていればその分はいつでも返済可能なお金として見ることができ、銀行側の安全性が高くなります。
そのため年収が200万円でも自己資金で2億円持っていれば、2億円以内の物件であれば銀行は融資するでしょう。
なぜなら2億円の現金で返済が十分に可能だからです。



金融資産は頭金に入れないといけないの?


自己資金として物件の2~3割が必要ですが、頭金として物件価格に2~3割を充当しなければいけないというわけではありません。
銀行としては、融資の審査の土台として自己資金をどれぐらい持っているかを確認しますが、それを頭金に全額入れないといけないことはまったくありません。

不動産投資は頭金ゼロでも始められますが、金融機関の融資が厳しくなるなどのリスクがあります
フルローンで物件を購入した場合、やはり利息の支払い額が多くなり収益性が悪化してしまいます。

また、ローン返済中に建物の修繕が必要になったり、入居者が決まらなかったりということもあり得るのです。
金融機関も頭金ゼロでの融資は慎重になりますので、そもそもローンの審査に通らないケースも出てきます。

もし自己資金が不足しているようであれば、不動産投資の時期を先延ばしにするという決断も必要です。
無理をして不動産投資を始めて、資金繰りが困難になる状況だけは避けましょう。
頭金は2~3割以下でも問題ない場合もありますが、返済額を減らし、リスクを減らしたいという方は、頭金に3割、5割等入れていけばいいと思います。




不動産投資は少ない自己資金で始めることもできますが、頭金ゼロではリスクが大きくなります
一般に自己資金として用意する金額の目安は2~3割程度ですが、運転資金として手元に残しておくことも忘れてはいけません
まずは自分が用意できる頭金の金額から、購入できる物件の価格の目安を知ることが大切です。

ローンが組める目安が分かれば、あとはその範囲内で優良な物件を探せばいいだけです。
良い物件が見つかったら、タイミングを逃さないうちに行動に移しましょう。




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ページ作成日2019-12-12