空室が埋まらない!見落としがちなポイントと理由【2020-05-12更新】|埼玉 不動産投資|株式会社エストハウジング

不動産投資コラム

空室が埋まらない!見落としがちなポイントと理由

2020-05-12

空室が埋まらない!見落としがちなポイントと理由








不動産投資家にとって、もっとも避けたいのが空室。
長期にわたって空室が続く部屋もあれば、あっという間に埋まる部屋もあります
その違いはどこにあるのでしょうか。
実は、自分では気づきにくいところに空室の理由はあるものです。
どのようなところに空室の理由が隠れているのでしょうか。



退去後1カ月無反応は危険


物件が余っている昨今。
かつては退去1カ月前の解約予告時点で募集を開始し、退去前に次の入居者が決まっているということもありました。
しかし、現在そういった物件は減少しています。
一部の人気エリア以外は、なかなかありません。

理想は退去して1カ月以内
スケジュール的には解約予告で募集を開始し、退去後すぐにリフォームなどに取り掛かり、退去10日後には内見できる状態になっているのが理想です。

不動産会社によっては、繁忙期を逃したら次の繁忙期までほったらかしなんてところもあるようです。
そのような不動産会社に仲介を任せていても、空室は埋まりません。



管理物件・専任物件の方が力をいれやすい


『熱心にやってほしい』と要望したところで、不動産会社が動いてくれるとは限りません。
空室が増えて決まりにくくなっている現在、人手不足もあり、どの物件にも同じように手を掛けられないのが現状です。
不動産会社からすれば、同じ作業をするなら報われる可能性が高い「管理物件」や「専任媒介物件」の仕事を優先にやろうと思うものです。

空室から募集に至るまでには、室内清掃や改修のほかにも、出稿の準備などさまざまな作業があります。
現地に行って、図面を作って、写真を撮影、ようやく募集をかけられると思った時に『他で決まったから』と言われては、それまでの作業は全て無駄になってしまうのです。
それを何回も繰り返すような投資家・大家の仕事に一生懸命になれというのは、自分の身に置き換えて考えたらいかがなものでしょうか。

よほど物件に魅力があれば別ですが、数多くの会社に仲介を依頼しているオーナーの物件は、やりたがらないのが普通です。



問い合わせすらない物件は、価格・情報発信源の見直しを


問い合わせすらない物件の場合、原因と思われる理由は2つあります。
ひとつは、賃料や契約時の費用などが相場にあっていないというもの。
周辺の相場が下がっているにも関わらず、それを聞こうとしない、あるいはリフォーム費用を家賃に載せていたりするケースです。

もう一つは情報発信源に問題がある可能性
情報発信減に問題がある場合、「ネットに出ていない」「出ていても必要な情報が掲載されていない」「写真が載っていない」という3点が考えられます。
レインズに掲載されていない、ポータルサイトにも間取り図だけが載っているというような場合には、不動産会社にITリテラシーがない、掲載にお金がかかるからやっていない、多忙でやれていないなどが理由として考えられます。

管理会社でも繁忙期は全物件を回れないぐらい忙しいのが事実。
仲介だけ受けている会社の場合ならなおさらです。
そのため、他社の情報をそのまま流用しているなど、物件の差別化ができていないケースが出てしまうのです。

最近は多くのポータルサイトで写真多数が推奨されており、写真は必須です。
ただ、現地に撮影に行くには時間も手間もかかります。
それで躊躇しているというケースもあるのではないでしょうか。



問い合わせはあるが内見がない物件は、周辺リサーチを


問い合わせはあるものの内見には至らない物件は、周辺のリサーチが不足しているケースが多いです。

不動産会社の営業は、一つの問い合わせに対し複数物件を提案します。
そこで他物件との競合に負けてしまうのが、問い合わせはあるが内見に至らない物件なのです。
当て馬という言い方をしてもいいでしょう。
3物件あったら、一番下と思われてしまう物件です。
これについては、周辺の競合しそうな物件をあらかじめリサーチし、選んでもらうポイントを作っておかなければ、ずっと選ばれないままになってしまいます



内見されても決まらない物件の盲点は、共用部・外観


内見には来てもらえるものの、決まらない物件。
これにはいくつかの理由があります。
例えば笑い話のようですが、写真が良すぎて実物が悪く見えるというケースもあります。

それ以外ですと、意外と不動産投資家や大家が見落としがちなのは室内以外の外構や共用部
部屋のリフォームは頑張っているのに、敷地内、共用廊下などに難ありというケースが意外に多いのです。
掃除すらしていない、ポストにクモの巣、廊下がゴミだらけ…そのような物件で決まるわけがありません。

外観を見た時点で気に入ってもらえた場合、人は室内で良いところを探そうとします。
しかし外が気に入らなかった場合、断る理由を探そうと思って室内を見ます。
『部屋は気に入ったんですけどね』という断り文句は、それの典型なのです。

室内以外は自分で努力できない部分もありますので、物件を購入するときに気を付ける必要があります。
例えば旗竿地で両隣が荒れ放題という場合、隠しようがないこともあります。
そのため、あらかじめ何か対策を考えてからの購入をお勧めします。
1000万円の予算があるなら、住宅に800万円、外構に200万円の比率で見た目を向上させるべきです。

よく『人は見た目が9割』といいますが、物件はそれ以上に見た目がポイントになります。
掃除費用を節約する物件は決まりません。
かける費用がないなら、自分の労力をかけてきれいにするべきです。
しかし、物件が決まるのは他人からの評価の結果であり、所有者の自己の満足の結果ではありません。
あくまでも、入居者=お客さんにどう見えるか、それが大切です。

所有者がきちんと手を掛けている物件は、古くてもきれいです。
築年数が浅くても共用部が汚い物件より、はるかに早く決まることもあります。
所有者が愛情をかけている物件かどうかは、外観・共用部からすぐにわかります
それは入居者にもわかるものです。
そこに気付かないと、空室はいつまでも埋まりません。



不動産投資家・大家は自分の物件しか見ていないこともあり、他物件と比較して自分の物件を評価するという視点にはなりにくいものです。
しかし、実際の賃貸市場では常に比較され、その上で入居が決まります。
今一度、「自分の物件」という観点を離れ、多方面から客観的にみてみることが必要なのではないでしょうか。




■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします!

投資用不動産の購入・売却はこちらから
管理の詳しい内容はこちらから
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■​​​​​​​■■■■​​​​​​​■■■■​​​​​​​■■■■​​​​​​​■■■■■
​​​​​​​
テーマ名管理
ページ作成日2020-05-12